[법으로 읽는 부동산]
혹시 주택을 임대차할 때 기간을 얼마로 정하는 것이 적절할지 고민해본 적이 있나. 변호사로서 실무에서 보게 되면 주택임대차계약서에 기재된 임대차 기간의 99%는 2년이다. 공인중개사가 중개한 계약이건 당사자가 계약한 기간이건 구분 없이 천편일률적으로 2년으로 정하고 있다. 주택임대차보호법 규정 때문이다.
주택임대차보호법 제4조(임대차 기간 등)에 따르면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
결국 위 규정의 본문에만 주목한 나머지 단서를 등한시하기 때문이다. 임대인과 달리 임차인은 2년 미만으로 정해진 기간을 유효한 것으로 주장할 수 있어 임차인 사정에 맞춰 6개월이건 1년이건 자유롭게 정할 수 있다. 그럼에도 불구하고 거의 예외 없이 최초 기간은 2년으로 정한다.
임차인이 법에 어둡기 때문이기도 하지만 기간 약정 2년이 오랫동안 틀에 박힌 관행이다보니 다른 기간을 정하기 위해서는 임대인과 중개사 설득에 애를 먹기 때문이다. 일단 2년으로 정한 후에 사정에 따라 기간을 단축하거나 연장하는 방향으로 협의하는 것이 원만한 방법이라고 생각하는 경향이 있다.
하지만 기본적으로는 임대인이건 임차인이건 간에 서로 희망하는 임대차 기간을 합의해서 명확하게 기재할 필요가 있다.
계약자유의 원칙에 따른 것이다. 예를 들어 임대인 입장에서는 임대차목적물에 실거주할 예정 기간이 지금부터 2년 6개월 이후라면 임대차 기간을 2년 6개월로 명확하게 요구하는 것이 합리적이다.
임대인 입장에서 2년 미만 기간을 관철하는 것은 법으로 어렵지만 2년 이상 기간은 얼마든지 가능할 수 있다. 이렇게 합의되면 임차인이라도 약정 기간 2년 6개월 이전에 임의로 중도해지할 수 없다.
계약에 따른 구속력이 발생하기 때문이다. 임차인 역시 마찬가지다. 2년 이상의 임대차 기간이 필요하다면 필요한 기간을 관철시켜 임대인과 합의해두면 임대인에게 법적 구속력을 가할 수 있다.
주의할 부분은 기간이 2년 미만으로 정해지는 경우다. 앞서 본 바와 같이 2년 미만으로 정해진 기간의 유효는 임차인만 주장할 수 있다. 이를 ‘편면적 강행규정’이라고 한다.
임대인에게만 강행규정의 족쇄가 되기 때문이다. 이 때문에 임차인으로서는 2년 미만, 예를 들어 1년으로 기간을 정하는 것이 유리하다. 1년을 정한 후에 자신의 편의에 따라 약정한 1년 기간의 유효를 주장하거나 아니면 무효를 주장하고 2년까지 연장하는 선택권을 가지게 된다. 임차인의 주거안정이라는 입법취지 때문이다.
따라서 법의 핵심은 2년 미만의 기간 정함에 있다. 이 부분에서 임차인은 법에서 특별보호를 받고 있기 때문에 임차인은 이 부분을 잘 활용하는 것이 유리할 수 있다.
임대인 요구나 관행에 맞춰 무조건 2년으로 정한 후에 필요에 따라 기간 조정을 요구하게 되면 요구가 관철되지 못하거나 중개수수료 부담 등 대가를 치를 수 있다. 최초 임대차계약할 때부터 2년 미만의 기간이 필요하다고 판단되면 적극적으로 요구를 관철할 필요가 있다.
최광석 로티스법률사무소 변호사
혹시 주택을 임대차할 때 기간을 얼마로 정하는 것이 적절할지 고민해본 적이 있나. 변호사로서 실무에서 보게 되면 주택임대차계약서에 기재된 임대차 기간의 99%는 2년이다. 공인중개사가 중개한 계약이건 당사자가 계약한 기간이건 구분 없이 천편일률적으로 2년으로 정하고 있다. 주택임대차보호법 규정 때문이다.
주택임대차보호법 제4조(임대차 기간 등)에 따르면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
결국 위 규정의 본문에만 주목한 나머지 단서를 등한시하기 때문이다. 임대인과 달리 임차인은 2년 미만으로 정해진 기간을 유효한 것으로 주장할 수 있어 임차인 사정에 맞춰 6개월이건 1년이건 자유롭게 정할 수 있다. 그럼에도 불구하고 거의 예외 없이 최초 기간은 2년으로 정한다.
임차인이 법에 어둡기 때문이기도 하지만 기간 약정 2년이 오랫동안 틀에 박힌 관행이다보니 다른 기간을 정하기 위해서는 임대인과 중개사 설득에 애를 먹기 때문이다. 일단 2년으로 정한 후에 사정에 따라 기간을 단축하거나 연장하는 방향으로 협의하는 것이 원만한 방법이라고 생각하는 경향이 있다.
하지만 기본적으로는 임대인이건 임차인이건 간에 서로 희망하는 임대차 기간을 합의해서 명확하게 기재할 필요가 있다.
계약자유의 원칙에 따른 것이다. 예를 들어 임대인 입장에서는 임대차목적물에 실거주할 예정 기간이 지금부터 2년 6개월 이후라면 임대차 기간을 2년 6개월로 명확하게 요구하는 것이 합리적이다.
임대인 입장에서 2년 미만 기간을 관철하는 것은 법으로 어렵지만 2년 이상 기간은 얼마든지 가능할 수 있다. 이렇게 합의되면 임차인이라도 약정 기간 2년 6개월 이전에 임의로 중도해지할 수 없다.
계약에 따른 구속력이 발생하기 때문이다. 임차인 역시 마찬가지다. 2년 이상의 임대차 기간이 필요하다면 필요한 기간을 관철시켜 임대인과 합의해두면 임대인에게 법적 구속력을 가할 수 있다.
주의할 부분은 기간이 2년 미만으로 정해지는 경우다. 앞서 본 바와 같이 2년 미만으로 정해진 기간의 유효는 임차인만 주장할 수 있다. 이를 ‘편면적 강행규정’이라고 한다.
임대인에게만 강행규정의 족쇄가 되기 때문이다. 이 때문에 임차인으로서는 2년 미만, 예를 들어 1년으로 기간을 정하는 것이 유리하다. 1년을 정한 후에 자신의 편의에 따라 약정한 1년 기간의 유효를 주장하거나 아니면 무효를 주장하고 2년까지 연장하는 선택권을 가지게 된다. 임차인의 주거안정이라는 입법취지 때문이다.
따라서 법의 핵심은 2년 미만의 기간 정함에 있다. 이 부분에서 임차인은 법에서 특별보호를 받고 있기 때문에 임차인은 이 부분을 잘 활용하는 것이 유리할 수 있다.
임대인 요구나 관행에 맞춰 무조건 2년으로 정한 후에 필요에 따라 기간 조정을 요구하게 되면 요구가 관철되지 못하거나 중개수수료 부담 등 대가를 치를 수 있다. 최초 임대차계약할 때부터 2년 미만의 기간이 필요하다고 판단되면 적극적으로 요구를 관철할 필요가 있다.
최광석 로티스법률사무소 변호사
