서울 시내 한 홈플러스 매장. /뉴스1
이 기사는 2025년 5월 14일 15시 07분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.
기업회생 절차를 진행 중인 홈플러스가 임대료 삭감을 거부한 일부 매장 임대인들에게 임대차 계약 해지를 통보했다. 홈플러스의 임대차 계약 해지에 따라 미지급 임차료는 선순위 변제 대상인 공익채권에서 후순위 채권으로 전환될 전망이다.
14일 투자은행(IB) 및 법조계에 따르면, 홈플러스는 임대료 조정 협상이 결렬된 17개 임차 점포에 임대차 계약 해지를 통보했다. 홈플러스 측은 전날 서울회생법원에 ‘쌍방미이행 쌍무계약 해지 허가 신청서’를 제출해 재판부 승인을 받은 것으로 나타났다. 홈플러스 측은 “부득이하게 법원 승인을 받아 계약 해지를 통보하게 됐다”고 말했다.
채무자회생법에 따르면 기업회생 절차에 돌입한 법인의 관리인은 임대차 계약 해지 또는 이행의 선택권을 가지며 그 상대방도 관리인에게 계약 이행 여부에 대한 답변을 요청할 수 있다. 상대방의 요청이 있을 경우 관리인은 30일 안에 계약 이행 여부를 답해야 한다.
홈플러스는 지난 3월 기업회생 절차에 돌입한 지 약 한 달 만에 홈플러스 매장을 보유한 총 61개 점포 임대인들과 임대료 감액 협상에 돌입했다. 공모 부동산 펀드와 공모 리츠를 상대로는 35%, 사모 부동산 펀드와 사모 리츠에는 50% 감액을 요청했다. 부동산 업계 관계자는 “임대료 삭감을 거부한 매장에 계약 해지를 통보하고, 지급해야 할 임대료는 회생담보권으로 처리하려는 생각”이라고 말했다.
처음 홈플러스로부터 공문을 받은 임대인들 다수는 임대료 협상을 거부했다. 대부분 ‘세일 앤드 리스백’(매각 후 재임차) 형태로 매장을 인수해 홈플러스가 낸 임대료로 차입금 이자를 납부하는 상황이기 때문이다. 통상 펀드·리츠는 부동산 매매금액의 60~70%를 대출로 충당하고 나머지를 투자자의 투자금으로 채운다. 이런 상황에서 임대료가 절반으로 줄어들 경우 이자 상환에 어려움이 발생할 수 있다.
결국 공익채권으로 분류되던 임대료는 후순위 채권으로 전환될 가능성이 크다. 계약 해지를 통보한 즉시 효력이 발생하는 것이 아니기 때문에 회생계획안 제출 전까지 매장을 사용하며 임대료 지급도 미룰 수 있다. 계약 해지로 인한 임대인들의 손해배상 청구권은 채무자회생법에 따라 회생담보권으로 변경된다. 시간적으로도, 금액적으로도 투자자들이 손해를 볼 수밖에 없는 상황인 셈이다. 홈플러스도 이 같은 상황을 인지하고 실제 행동으로 옮긴 것으로 보인다.
업계 관계자는 “홈플러스 측이 회생계획안 제출 전까지 협상을 이어갈 예정이라고 한 만큼 당장 매장을 비울 생각은 없어 보이고, 당장은 통보일 뿐이라 계약은 유효하기 때문에 임차료 지급 없이 영업을 진행하게 될 것”이라며 “임대인들은 회생계획안이 인가된 후 변제 시기가 도래할 때까지 자체 자금으로 이자를 해결해야 하는 데다 변제율이 낮아지면 사실상 삭감하는 것과 같은 효과가 발생하기 때문에 이도 저도 못하는 상황”이라고 설명했다.
이번에 임대료 삭감을 받아들인 운용사들은 불쾌해 하는 분위기다. 운용사의 한 관계자는 “임대료 삭감에 대한 선택권이 운용사로 온 이상 이를 거부하면 폐점에 대한 책임을 지게 될 수 있다”며 “홈플러스가 정상 운영을 한다고 공표한 만큼 향후 발생하는 임대료라도 제대로 지급하길 바라는 마음”이라고 말했다.
현재 홈플러스 매장을 보유한 주요 임대인은 MDM자산운용(10개), 하나대체투자자산운용(8개), DL그룹(5개), 이지스자산운용(4개), 유경PSG자산운용(3개), 삼성SRA자산운용(2개), KB부동산신탁(2개) 등이다.
