[감정평가]
공익사업으로 인해 토지나 건물이 수용 대상이 되었을 때 사업시행자가 보낸 ‘보상 협의요청서’를 받은 토지소유자는 가슴이 답답하고 막막하다.
평생 모은 자산인 부동산에 대한 보상액이 적혀 있는데 어떻게 대응하는 것이 손해 없는 길인지 감을 잡기가 힘들기 때문이다.
만약 보상 협의요청서를 받고 고민에 싸인 지주가 있다면 이 칼럼을 통해 함께 정리해보면 좋겠다. 협의하고 끝낼지, 이의신청할 것인지에 대한 선택이 결국 재산의 손익을 결정짓는 중대한 갈림길이 되기 때문이다.
우선 ‘협의 보상’은 가격협상을 하는 것이 아니다. ‘협의 보상’ 단계에서 많은 분이 보상가격을 흥정할 수 있는지를 궁금해한다. 협의라는 단어가 있기 때문에 마치 중고차나 부동산 매매처럼 가격을 깎거나 올리는 협상이 가능할 것 같은 느낌이 들기 때문이다.
하지만 협의 보상에서 토지소유자가 협의할 수 있는 부분은 사업시행자가 감정평가를 통해 산정한 보상액, 예를 들어 ‘보상금 3억원’이라고 제시되면 그 금액을 받고 팔 것인지 말 것인지만 선택할 수 있다.
다음으로 ‘협의 보상’에 응하면 보상 절차는 종료된다. 현업에서 업무하며 살펴보면 협의보상액을 받고 소유권을 넘기는 것을 선택하는 경우도 꽤 많다는 것을 느낀다. 여러 가지 이유가 있다. 이의신청 절차에 대한 이해가 부족한 경우, 자금이 부족해서 빨리 보상액을 수령해야 하는 경우, 복잡한 이의신청 절차를 거치고 싶지 않은 경우 등등 다양하다.
일단 협의보상금을 받고 소유권을 이전하는 조건에 응하게 되면 그걸로 보상 절차는 모두 종료된다. 다음에 보상금에 대해 부당하다고 느껴도 아무런 법적 구제 수단이 없다. 뒤늦게 너무 싸게 팔았다고 후회해도 되돌릴 수 없다는 점을 꼭 기억해야 한다.
마지막으로 보상 협의요청서를 받았다면 이의신청 승산 가능성을 검토해야 한다. 보상 협의요청서대로 협의할지 말지는 결국 다음 단계, 즉 이의신청을 진행했을 때 실익이 있겠는지에 대한 파악을 바탕으로 결정해야 한다.
감정평가 전문가의 입장에서 보면 사안에 따라 이의신청을 통해 적게는 수천만원, 많게는 억 단위 이상 보상금을 증액할 수 있는 경우가 꽤 많다. 그런데 보상금 증액의 가능성을 검토해보지도 않고 덜컥 협의에 응하는 건 법에서 보장하는 이의신청 권리를 포기해버리는 것이고 그로 인해 결국 손실이 나게 된다.
얼마 전 필자의 사무실로 상담 전화를 건 지주분이 자신은 1년 전에 협의보상액을 받고 끝냈는데 같은 동네에서 보상금 이의신청(수용재결)을 한 사람들 보상금이 많이 올랐다며 자신도 다시 이의신청해서 올라간 보상금을 받을 수 있는지 문의했다.
그러나 앞서 살펴본 것처럼 보상 협의에 응하고 나면 모든 보상 절차가 끝나버린다. 주변 토지가 이의신청에 성공해서 보상가가 올라간다고 해서 번복할 수 있는 것이 아니므로 처음부터 보상 감정 전문가와 상의하여 신중하게 결정할 문제다.
반대로 덮어놓고 이의신청부터 하자는 경우도 있다. 하지만 도저히 승산이 없는데 무의미한 이의신청을 반복하는 것은 그야말로 시간과 비용, 그리고 기회비용만 낭비하는 일이다.
보상 감정에서 객관적으로 인정받기 어려운 사유를 주장하며 이의신청, 행정소송을 해도 결과는 좋지 않고 그 과정에서 막대한 시간과 비용, 기회비용 및 에너지만 낭비하게 되므로 협의 보상에 응할지 여부를 결정하기 전에 보상금 증액의 가능성부터 파악해야 한다.
정리하면 보상 협의요청서를 받았다면, 가장 먼저 할 일은 협의 보상 감정이 적정한지, 비슷한 인근 사례들과 비교했을 때 손해는 없는지, 이의신청을 통해 실익이 있는지를 꼼꼼히 따져야 한다.
보상 절차는 협의 보상을 받고 빠르게 끝내는 게 이익은 아니며 그렇다고 무조건 이의신청한다고 유리한 것도 아니다. 개별 부동산 상황에 맞게 정확히 따져 보상 감정의 논리에 부합하는 합리적인 예측을 통해 판단하는 게 이익인 분야다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표