[법으로 읽는 부동산]
경기침체로 인해 임대차계약 기간 도중 임대인에게 임대차계약 중도해지를 호소하는 상가 임차인이 늘고 있다.
과거에는 비슷한 조건의 다른 임차인으로 대체하면서 기존 임대차계약을 어렵지 않게 중도해지를 하는 경우도 적지 않았지만 경기침체기하에서는 이마저도 쉽지 않아 중도해지 합의에 이르지 못한 채 법적 분쟁으로 이어지곤 한다.
소송의 형태는 중도해지를 요구하는 임차인이 임대인 상대로 하는 보증금반환 청구의 소송이거나 반대로 중도해지를 선언하면서 일방적으로 영업 중단하면서 차임 지급하지 않는 임차인 상대로 임대인이 차임 지급을 청구하는 소송이 일반적이다.
하지만 중도해지 가능성에 대해 미리 계약에서 합의되지 않는 한 임차인의 영업적자 등 임차인의 개인적 사정을 이유로 소송을 통해 중도해지를 하는 것은 거의 어렵다. 판례상 사정변경으로 인한 계약해제(지) 요건을 매우 까다롭게 보기 때문이다.
이와 관련한 대법원의 전원합의체 판결은 이렇다. 대법원은 “사정변경을 이유로 한 계약 해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다”고 했다.
그리고 여기에서 변경된 사정이란 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니라고 판시했다. 따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없으면 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 봤다.
대법원의 이러한 법리는 계속적 계약 관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
사례를 들어보자. 원고는 피고들과 해당 사건의 임대차계약을 체결한 후 2013년 12월경부터 이 사건 점포에서 패스트푸드 판매 영업을 했다. 2015년 9월까지 약 7억6000만원의 영업손실을 본 사실은 앞서 본 바와 같다.
그런데 패스트푸드 판매 영업의 영업손익은 원고의 영업전략 및 수단 등에 의해 달라지는 것이고 원고가 이 사건 임대차계약 당시 영업이익이 발생할 것이라고 기대했다 하더라도 이는 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 주관적인 목적 또는 동기에 불과하다.
따라서 이 사건 점포에서 영업이익이 발생할 것이라는 원고의 기대는 이 사건 계약 체결 당시에 충분히 예상할 수 있거나 이미 전제된 사유로 계약의 기초가 된 객관적 사정에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고는 위와 같은 영업손실이 발생하였다는 사실만으로 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다.
그렇다면 혹시나 모를 영업 부진 등의 이유로 중도해지를 해야 하는 상가 임차인은 임대차계약 체결 과정에서 어떻게 대처하는 것이 좋을까. 두 가지 정도를 고려할 수 있다.
첫째, 임대차계약 기간을 너무 길게 정하는 것은 금물이다. 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 충분히 활용하면 다른 예외 사유가 없는 한 10년까지 법적으로 보장받을 수 있기 때문이다. 영업 기간 보장 차원에서 임차인이 계약기간을 길게 정하는 것을 선호했던 것은 계약갱신요구권이 제대로 보장되지 않은 과거에는 적절할 수 있었을지라도 현시점에서는 자제될 필요가 있다.
둘째, 중도해지권을 감안한 구체적인 약정을 임대차계약에 미리 반영할 필요가 있다. 예를 들면 임대차 기간 5년 중 2년이 지난 후부터 임차인은 중도해지 요구할 수 있고, 이 경우 임대차계약은 임차인 요청 후 3개월 후에 효력 발생하되, 임차인은 임대차 종료 시점부터 5년 임대차만기시점 사이에 발생했어야 하는 정상임대료의 30%를 임대인에게 지급할 의무가 있다는 취지다.
경기 불황으로 공실이 넘쳐나는 상황에서 과거에 비해 상가 임차인이 보다 당당한 입장에서 임대차계약 조건을 적극적으로 제시하거나 이끌어갈 수 있는 상황일 수도 있어 법 제도와 임대차계약상 적절한 합의를 적절히 활용해 향후 상황 변동에 합리적으로 대처하는 자세가 필요할 수 있다.
최광석 로티스법률사무소 변호사
