서울의 한 은행 창구 모습. 연합뉴스
3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 7월 1일부터 시행된다. ‘예정된 변수’라 부동산 시장에 미치는 영향은 지난해 2단계 시행 때만큼 크진 않을 것으로 보인다. 다만, 현금 보유력이 낮은 수도권 중산층과 저소득층을 중심으로 ‘지금 아니면 집 못 한다’는 심리가 작동하며 시행 전까지 ‘막차 수요’가 몰릴 가능성이 있다. 20일 금융위원회가 발표한 3단계 스트레스 DSR의 골자는 대출 한도 줄이기와 수도권-지방 간 대출 금리 차등 적용이다. 수도권은 모든 가계대출에 1.5%의 가산금리가 붙고, 지방은 기존 가산금리(0.75%)를 6개월간 유지한다.
지난해 9월 2단계 스트레스 DSR 시행 전후 서울·경기 부동산 시장은 요동쳤다. 취약 차주 자금난 등을 이유로 애초 7월 시행에서 두 달 연기되면서다. 지난해 1~5월 2700~5300건이던 서울 아파트 거래량은 막차 수요가 몰리며 6월 7938건, 7월 9226건으로 급등했다. 하지만 같은 해 9월엔 3181건으로 급락했다. 경기도 역시 연초 1만 건대였던 거래량이 7월 2만8779건으로 늘었고, 9월엔 다시 1만건대로 줄었다.
이번에도 남은 50일 동안 막차 수요가 몰릴 수 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “중산층과 저소득층은 몇천만원이 모자라 집을 못 사는 경우가 있다”며 “한도가 줄어드는 7월 전까지 대출 수요가 증가할 것”으로 내다봤다.
서울의 한 아파트단지 모습. 뉴스1
다만, 이번 조치가 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 게 전문가들의 일치된 견해다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “거래량은 줄겠지만 서울 아파트 매물 감소와 분양 저조, 기준금리 인하 기대감 등으로 주택 수요 위축은 제한적일 것"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울의 경우 3~4월에 ‘선소비’ 수요가 한꺼번에 몰렸지만, 하반기엔 매수세가 둔화할 것”이라면서도 “새 정부 출범과 금리 인하, 공급 부족 영향으로 집값은 횡보 또는 강보합세를 유지할 것”으로 내다봤다. 서울과 수도권 인기 지역 매수세도 꺾이지 않을 전망이다. 서울 강남권 등 이른바 상급지 지역은 이미 토지거래허가구역에 묶여 있고 전세가율(집값 대비 전셋값)이 낮아 갭투자가 쉽지 않다. 또한 20억원 이상 고가 주택은 대출보단 자기자본을 통한 수요가 많아 대출 규제 효과가 제한적이다.
수도권과 달리 3단계 DSR 적용이 6개월 유예된 지방 역시 영향은 미미할 것으로 보인다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 “차등금리 적용이 상대적으로 지방엔 유리하지만 수도권과 금리 차가 작아 매수세를 끌어올리는 데에는 한계가 있다”고 말했다. 함영진 랩장 역시 “세종시 등 일부 지방을 제외하면 미분양 적체와 수요 부족이 여전하다”며 “이번 조치는 지방 부동산 시장의 추가 위축을 막는 효과 정도에 그칠 것”이라고 내다봤다.