[앵커]
잇슈머니 시작합니다.
박연미 경제평론가 나오셨습니다.
첫 번째 키워드 '초강력 부동산 규제, 오피스텔 살리나?' 라고 하셨어요.
부동산 시장에서 대출 규제가 나온 지 한 주 만에 서울 아파트 대출이 반으로 줄고, 거래량은 3분의 1까지 감소했다는데, 오피스텔은 규제를 비껴갈 수가 있나요?
[답변]
네, 그렇습니다.
아파트와 달리 오피스텔은 아직 규제 대상이 아니라선데요.
부동산 상승기에 대체 투자처로 꼽혔던 오피스텔 시장이 다시 주목받을 수 있을지 관심이 큽니다.
6·27 대책에 포함된 대출 규제는 주택법상 '주택'으로 명시된 건물을 대상으로 합니다.
아파트와 빌라, 다가구주택, 다세대주택 등은 모두 주택에 속하는데, 오피스텔은 주택법상 '준주택'이라 규제 대상에 포함되지 않습니다.
이에 따라 '6억 원 대출 제한'과 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지' 등도 오피스텔에는 적용되지 않는데, 실제 분양 현장에서도 오피스텔 매매 때 활용하는 대출은 오피스텔 담보 대출이나 부동산 담보 대출 등으로 일반 주택담보대출과는 다릅니다.
[앵커]
그러고 보니 뉴스에서 오피스텔 다루는 게 참 오랜만인 것 같은데, 가격이나 거래량에도 변화가 있나요?
[답변]
네, 코로나19 당시 생활형 숙박시설까지 집값 상승 광풍이 몰아친 이후 수년 동안 침체했던 서울 오피스텔 거래량이 최근 3년 만에 최대치로 늘었습니다.
국토교통부 통계를 보면, 올해 1월부터 7월 첫 주까지 신고된 서울 오피스텔 거래량은 6천8백 건을 웃돕니다.
전년 동기 대비 18% 가까이 늘었고, 집값이 급등한 2022년 이후 3년 사이 최대칩니다.
규제 이전 새 정부 출범 전부터 가격도 오르고 있었는데, KB부동산 통계를 보면 서울 오피스텔 매매가격 지수는 올해 1월부터 6월까지 5개월 연속 올랐습니다.
중구 황학동 등의 신축 오피스텔은 반년 만에 1억 원 값이 올라 신고가를 쓰기도 했습니다.
[앵커]
아파트 시장 규제가 불을 붙이긴 했지만, 새 정부 출범 전에도 오피스텔 가격이 오르고 거래량도 늘어나는 중이었다 하셨잖아요.
이유가 뭘까요?
[답변]
가격 반등 기대감과 임대 수익률 상승을 들 수 있습니다.
KB부동산 기준 올해 5월 수도권 오피스텔 임대수익률은 5.2%를 웃돕니다. 최근 7년 사이 최고칩니다.
'전세의 월세화' 속에서 월세가 오르고, 시중 금리가 내려가고 있다는 것도 영향을 주는 걸로 보입니다.
오피스텔은 대개 실거주용보단 수익형 부동산으로 분류하는데, 수익률을 가르는 결정적 변수는 시중 금리입니다.
투입 대비 산출이 명확해야 돈이 도는 시장이라는 건데, 요사이 시중 금리가 하락하고 하반기 기준금리 추가 인하도 예상돼 오피스텔 시장에 관심이 큽니다.
[앵커]
그런데 오피스텔도 종류와 쓰임이 다양하잖아요.
어느 쪽이 더 민감하게 움직이고 있나요?
[답변]
시장이 주목하는 건 아파트와 섞여 분양된 투룸 이상의 주거용 오피스텔입니다.
실제로 고가의 주거용 오피스텔은, 여전히 높은 가격을 유지하고 있는데요.
도곡동 타워팰리스 3차 내 방 3개짜리 오피스텔은 45억 원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.
투기과열지구 내 오피스텔 주택담보대출비율(LTV)은 50%까지니까, 규제 이후에도 이론적으론 최대 20억 원 이상을 빌려 구입할 수 있단 얘깁니다.
반면 비슷한 면적의 타워팰리스 3차 아파트는 거래가와 무관하게 6억 원 밖에 대출이 나오지 않습니다.
비슷한 예로 양천구 목동 하이페리온 1·2차도 시세 30억 원 안팎인 아파트는 대출 상한선이 6억 원이지만, 비슷한 면적의 오피스텔은 투기과열지구가 아니라서 시세 25억 원에 주택담보대출 한도가 최대 70%까지 나옵니다.
정부 규제가 얼마나 어느 강도로 지속될 것이냐 하는 변수가 남아 있지만, 당분간 주택과 준주택 시장의 차별화가 나타날 가능성이 커 보입니다.
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