메뉴 건너뛰기

경락잔금대출도 ‘한도 6억’ 제한
6개월 내 전입 의무도 따라 붙어
‘토허제 실거주 예외’ 효과 희석
수요 줄어 낙찰가율 등 하락 전망
서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

[서울경제]

토지거래허가구역의 실거주 요건을 피할 수 있어 뜨겁게 달아올랐던 서울 아파트 경매시장에 급제동이 걸렸다. 정부의 초강력 대출 규제에 따라 경락잔금대출 역시 수도권 주택담보대출 한도 6억 원 제한과 6개월 내 전입 의무가 따라 붙으면서다. 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 치솟았던 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 하락이 불가피할 것이라는 전망이 나온다.

1일 금융권과 경매업계에 따르면 6·27 대출규제 시행에 따라 경매 낙찰자가 주택을 담보로 받는 경락잔금대출에도 ‘수도권 6억 원 주담대 한도 제한’과 ‘6개월 내 전입 의무’ 조치가 적용된다. 예로 A씨가 경기 하남시에 있는 아파트를 10억 원에 낙찰받았을 경우 이전까지는 주택담보대출비율(LTV) 70%에 따라 은행에서 7억 원까지 빌릴 수 있었다. 하지만 앞으로는 6억 원까지만 대출이 가능해져 돈 줄이 막히는 것이다. 경매 낙찰일로부터 6개월 내 전입해야 하는 만큼 세입자를 들여 잔금을 내는 갭투자도 불가능해진다. 이밖에 1주택자 6개월 내 처분 조건 대출 허용과 2주택 이상 대출 금지 조건도 동일하게 적용된다.



전문가들은 정부의 이번 6·27 대출규제 시행으로 서울 아파트 경매 열기가 한풀 꺾일 것으로 내다봤다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “서울의 초고가를 제외한 주택 경매 낙찰자 10명 중 9명이 경락잔금대출을 활용하는 만큼 6억 원 한도 제한 영향이 불가피할 것”이라며 “특히 6개월 내 전입에 따라 마포·성동 등 준상급지에서 실거주가 아닌 투자 목적의 경매 수요가 감소해 낙찰가 및 낙찰가율 하락이 예상된다”고 말했다. 여기에 이달부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 대출 한도가 줄어들고, 매매 호가가 하락세를 보이는 것도 영향을 미칠 것이라는 분석이다.

토지거래허가구역인 강남 3구와 용산구 경매 물건에 대한 인기도 낮아질 것으로 보인다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조에 따르면 민사집행법에 의한 경매는 토지거래계약 허가 대상에서 제외된다. 즉 실거주 의무가 없어 예외적으로 전세를 놓을 수 있다. 그러나 앞으로 6개월 내 전입 신고에 따라 ‘실거주 예외 프리미엄’이 희석되는 것이다. 다만 금융당국은 경매 절차에 따라 6개월 내 전입이 불가능한 경우 등을 예외로 인정해주는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

올해 3월 강남 3구와 용산구 내 아파트가 토허구역으로 지정된 후 경매 시장은 과열 조짐을 보이고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 서울 아파트 경매 낙찰률은 올해 2월 42.7%에서 6월 46.5%로 높아졌다. 같은 기간 낙찰가율은 91.8%에서 98.5%까지 치솟았다. 이는 2022년 6월(110%) 이후 약 3년 만에 가장 높은 수치다.

6월 서울 아파트 낙찰가율 상위 10건 중 8건은 토허구역 내 물건인 것으로 나타났다. 서초구 잠원동 ‘동아아파트’ 전용면적 59㎡는 올해 6월 26일 감정가(24억 원)보다 높은 32억 5400만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 135.6%로 올해 들어 가장 높은 수준을 기록했다. 같은 달 매매 시장에서 동일 주택형이 30억 원에 거래된 것을 고려하면 실거래가보다 2억 5400만 원 비싼 금액이다. 같은 달 강남구 대치동 ‘한보미도맨션’ 전용 105㎡도 낙찰가율 133.8%에 새 주인을 찾았다. 다만 이 선임연구원은 “강남 3구에서 시세보다 높은 금액에 물건을 낙찰받는 투자 수요자들은 경락잔금대출 활용 비중이 낮은 만큼 경매 낙찰률과 낙찰가율이 급격히 하락하지는 않을 것”이라고 전망했다.

일각에서는 이번 대출규제에 따라 경매 시장이 침체하면 침체할수록 금융기관을 비롯한 채권자들의 채권회수율이 하락할 것이라는 지적도 나온다. 한 부동산 전문가는 “경매는 법원이 채권자를 보호하기 위해 채권을 회수하는 게 주요 목적”이라며 “대출 규제 강화의 일환으로 진행되는 실거주 의무는 재검토할 필요가 있다”고 말했다.


서울경제

번호 제목 글쓴이 날짜
53189 광주 제석산 구름다리 또 추락사…결국 아래에 '이것' 단다 랭크뉴스 2025.07.08
53188 "인라인 못 타서" 일곱살 딸에 주먹 휘두른 40대 구속 송치 랭크뉴스 2025.07.08
53187 수도권 곳곳 기습 폭우…원인은? 랭크뉴스 2025.07.08
53186 의사 엄마보다 더 잘 벌었다…정은경 장남 직업 뭐길래 랭크뉴스 2025.07.08
53185 “아스팔트에서 야구 하는 거 같아요”…고교야구는 폭염에도 강행 중 랭크뉴스 2025.07.08
53184 이 대통령, 이진숙 겨냥 “비공개회의 왜곡해 개인 정치 말라” 질책 랭크뉴스 2025.07.08
53183 퇴근길 ‘기습 폭우’에 서울 곳곳 침수…1호선 운행 차질 랭크뉴스 2025.07.08
53182 "전자담배는 괜찮지 않아?"…12살부터 피운 20대 청년, 폐는 이미 70대였다 랭크뉴스 2025.07.08
53181 "행복하고 싶냐? 식세기 사라" 서울대 심리학 교수의 비결 랭크뉴스 2025.07.08
53180 박찬대 “내란특별법” 정청래 “국립의대”… 당권주자들 호남 구애 랭크뉴스 2025.07.08
53179 수업 중 스마트폰 ‘법적으로’ 못 쓴다…내년 1학기부터 랭크뉴스 2025.07.08
53178 [단독] "V 말려야 하지 않냐"했다던 노상원‥메모엔 "대통령 최후 수단 밖에" 랭크뉴스 2025.07.08
53177 내년도 최저임금 ‘1만210원~1만440원’ 사이서 결정 랭크뉴스 2025.07.08
53176 [속보] 내년 최저임금 '1만210원∼1만440원' 사이 결정된다 랭크뉴스 2025.07.08
53175 "방어 쉽지 않다"... 부글부글 민주당, 이진숙 엄호 '이상기류' 랭크뉴스 2025.07.08
53174 [속보] 내년 최저임금 '1만210원∼1만440원' 사이…심의촉진구간 제시 랭크뉴스 2025.07.08
53173 노상원 수첩에 담긴 '계엄의 전말'‥친필 메모에도 랭크뉴스 2025.07.08
53172 최저임금 공익위원, 노사에 ‘1만210~1만440원’ 수정안 제안 랭크뉴스 2025.07.08
53171 尹 정부 '실세' 김태효, 피의자 신분 소환‥'VIP 격노' 정조준 랭크뉴스 2025.07.08
53170 김건희 특검, 윤상현 첫 압색‥'尹부부 공천개입 의혹' 수사 본격화 랭크뉴스 2025.07.08