입주자 공고 마친 단지는 대출 제한 예외
입주 앞둔 수분양자, 대출 후 임차 고심
분양 앞둔 단지는 대출 제한 적용
자기 자금 없이 청약 뛰어드는 사례 줄어들 듯
과열된 주택 시장을 진정시키기 위한 대출 규제가 강화되면서 분양 시장도 영향을 받고 있다. 아파트 입주를 코앞에 둔 수분양자는 조건부 전세대출이 금지되면서 전세를 끼고 잔금을 마련하려던 계획에 문제가 생겼다. 입주자모집공고가 나기 이전인 아파트를 분양 받으려고 계획하던 청약 예정자들 또한 잔금 대출이 6억원으로 제한되면서 자금 조달 계획을 다시 세워야 하는 상황이 됐다.
30일 부동산 업계에 따르면 정부가 지난 27일 가계부채 관리 강화 방안의 일환으로 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하면서 입주를 앞둔 수분양자의 자금 조달 계획에 문제가 발생하고 있다.
소유권 이전 조건부 전세대출은 주택 수분양자가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출이다. 쉽게 말해 수분양자가 전세를 끼고 분양받은 아파트의 잔금을 치르려고 할 때 전세대출을 받은 임차인의 보증금은 활용이 불가능하다는 것이다. 전세 보증금으로 잔금을 치르기 위해서는 대출 없이 현금으로 보증금을 낼 수 있는 세입자를 구해야 한다.
당장 서울 서초구 ‘래미안 원페를라’·‘메이플자이’, 송파구 ‘잠실래미안아이파크’, 강남구 ‘청담르엘’, 성동구 ‘오티에르 포레’ 등 입주를 앞두고 있는 단지가 조건부 전세대출이 막힌 상황이 됐다.
전세를 끼고 잔금을 내려던 수분양자들은 급하게 자금 조달 계획 수정에 돌입했다. 수분양자들은 우선 잔금대출을 활용해 분양대금을 모두 치른 뒤 세입자를 구하는 방안으로 계획을 선회하고 있는 것으로 전해졌다. 대출 규제 시행일인 28일 이전 입주자 모집공고가 난 아파트 단지는 중도금과 잔금 대출을 모두 6억원 이상 실행할 수 있기 때문이다.
곧 입주를 앞둔 아파트의 한 수분양자는 “분양받은 아파트에 바로 전세를 주고 그 보증금으로 잔금을 치르려고 했는데 공인중개소에서 대출을 끼지 않은 세입자 구하기가 어렵다고 연락이 왔다”며 “우선 잔금대출로 아파트 잔금을 완납한 뒤 세입자를 구하라는 조언을 들어 잔금대출을 알아보고 있다”고 했다.
예를 들어 래미안 원페를라 전용면적 84㎡을 약 23억원에 분양 받은 사람이 잔금(전체 공급금액의 20%)을 치를 경우 전세를 끼고 나머지 분양대금(약 4억6000만원)을 해결할 수 있었다. 현재 이 아파트의 전세 호가는 12억~13억원에 형성돼 있다. 기존에는 총부채원리금상환비율(DSR) 여력만 있다면 계약금과 일부 중도금만 가지고도 전세 보증금과 대출을 활용해 아파트 분양을 받는 게 가능했다.
그러나 앞으로는 전세 보증금을 대출 없이 마련할 수 있는 세입자를 구하지 못하면 입주 잔금을 스스로 준비해야 한다. 래미안 원페를라의 경우 대출 규제 시행 이전에 입주자 모집공고가 났기 때문에 6억원 이상의 잔금대출이 가능하다. 하지만 DSR 규제 대상에 집단대출이 포함되는 만큼 중도금 등 기존 대출 금액이 과도할 경우 잔금대출마저 제한될 수 있다.
일부 수분양자들 사이에서는 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공)’처럼 조건부 전세대출 금지 규제의 완화를 예상하는 의견도 있다. 지난해 말 올림픽파크포레온 입주 당시 가계대출이 크게 늘어난 은행들은 조건부 전세대출을 제한했다. 그러나 해가 바뀌면서 가계대출 총량이 새롭게 설정된 은행권이 조건부 전세자금 대출을 취급하기 시작하면서 이 아파트 수분양자들의 숨통이 트였다.
그러나 금융 당국은 올림픽파크포레온과 같이 조건부 전세대출 금지 조치가 완화되는 상황은 없을 것이라고 일축했다. 금융 당국 관계자는 “입주자 모집공고가 난 곳들은 집단대출 예외가 적용된다”며 “이주비·중도금·잔금 대출이 예외를 주는 것”이라고 했다. 이어 이 관계자는 “그러나 조건부 전세대출은 아예 별개 건으로 입주자 모집공고와는 상관 없이 모두 적용된다. 세입자를 구하되 대출을 끼지 않은 이들을 구하면 된다”면서 “이번 대출 관리 방안은 전 금융권이 하는 것이므로 (올림픽파크포레온과 같은) 예외는 없다”고 설명했다
입주자 모집공고를 띄우고 곧 분양을 시작할 아파트 단지의 상황도 급변할 것으로 보인다. 분양 예정인 아파트 단지의 경우 조건부 전세대출이 금지될 뿐만 아니라 동시에 대출 최대 한도가 6억원으로 제한되기 때문이다. 올해 하반기부터 내년 초 분양을 앞둔 서초구 ‘래미안 트리니원’·‘아크로 드 서초’, 송파구 ‘잠실르엘’ 등이 이러한 규제를 적용받을 것으로 보인다.
만약 잠실르엘의 분양가(예상)가 20억원으로 나올 경우, 최소 현금 14억원을 가진 이들만 입주가 가능할 것으로 예상된다. 이에 따라 계약금과 중도금 일부만 가지고 분양 시장에 뛰어드는 청약 예정자들은 다소 줄어들 전망이다. 다만, 분양가 상한제가 적용돼 시세 차익이 확실한 단지가 분양할 경우 예상만큼 청약 경쟁률이 낮지는 않을 것이라는 전망도 나온다.
김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “전세를 받아서 잔금을 치르거나 6억원 대출 제한이 있어 보수적으로 청약을 할 가능성이 크다”면서도 “다만 분상제를 적용받는 지역의 경우 당첨 시 차익이 바로 가시화되기 때문에 주요 입지의 신축을 선택하는 수요자들도 다수 있을 것”이라고 했다.
입주 앞둔 수분양자, 대출 후 임차 고심
분양 앞둔 단지는 대출 제한 적용
자기 자금 없이 청약 뛰어드는 사례 줄어들 듯
30일 서울의 한 부동산 중개업소 앞에 매물 정보가 붙어 있다. /연합뉴스
과열된 주택 시장을 진정시키기 위한 대출 규제가 강화되면서 분양 시장도 영향을 받고 있다. 아파트 입주를 코앞에 둔 수분양자는 조건부 전세대출이 금지되면서 전세를 끼고 잔금을 마련하려던 계획에 문제가 생겼다. 입주자모집공고가 나기 이전인 아파트를 분양 받으려고 계획하던 청약 예정자들 또한 잔금 대출이 6억원으로 제한되면서 자금 조달 계획을 다시 세워야 하는 상황이 됐다.
30일 부동산 업계에 따르면 정부가 지난 27일 가계부채 관리 강화 방안의 일환으로 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하면서 입주를 앞둔 수분양자의 자금 조달 계획에 문제가 발생하고 있다.
소유권 이전 조건부 전세대출은 주택 수분양자가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출이다. 쉽게 말해 수분양자가 전세를 끼고 분양받은 아파트의 잔금을 치르려고 할 때 전세대출을 받은 임차인의 보증금은 활용이 불가능하다는 것이다. 전세 보증금으로 잔금을 치르기 위해서는 대출 없이 현금으로 보증금을 낼 수 있는 세입자를 구해야 한다.
당장 서울 서초구 ‘래미안 원페를라’·‘메이플자이’, 송파구 ‘잠실래미안아이파크’, 강남구 ‘청담르엘’, 성동구 ‘오티에르 포레’ 등 입주를 앞두고 있는 단지가 조건부 전세대출이 막힌 상황이 됐다.
전세를 끼고 잔금을 내려던 수분양자들은 급하게 자금 조달 계획 수정에 돌입했다. 수분양자들은 우선 잔금대출을 활용해 분양대금을 모두 치른 뒤 세입자를 구하는 방안으로 계획을 선회하고 있는 것으로 전해졌다. 대출 규제 시행일인 28일 이전 입주자 모집공고가 난 아파트 단지는 중도금과 잔금 대출을 모두 6억원 이상 실행할 수 있기 때문이다.
29일 서울 시내 아파트 단지의 모습. /연합뉴스
곧 입주를 앞둔 아파트의 한 수분양자는 “분양받은 아파트에 바로 전세를 주고 그 보증금으로 잔금을 치르려고 했는데 공인중개소에서 대출을 끼지 않은 세입자 구하기가 어렵다고 연락이 왔다”며 “우선 잔금대출로 아파트 잔금을 완납한 뒤 세입자를 구하라는 조언을 들어 잔금대출을 알아보고 있다”고 했다.
예를 들어 래미안 원페를라 전용면적 84㎡을 약 23억원에 분양 받은 사람이 잔금(전체 공급금액의 20%)을 치를 경우 전세를 끼고 나머지 분양대금(약 4억6000만원)을 해결할 수 있었다. 현재 이 아파트의 전세 호가는 12억~13억원에 형성돼 있다. 기존에는 총부채원리금상환비율(DSR) 여력만 있다면 계약금과 일부 중도금만 가지고도 전세 보증금과 대출을 활용해 아파트 분양을 받는 게 가능했다.
그러나 앞으로는 전세 보증금을 대출 없이 마련할 수 있는 세입자를 구하지 못하면 입주 잔금을 스스로 준비해야 한다. 래미안 원페를라의 경우 대출 규제 시행 이전에 입주자 모집공고가 났기 때문에 6억원 이상의 잔금대출이 가능하다. 하지만 DSR 규제 대상에 집단대출이 포함되는 만큼 중도금 등 기존 대출 금액이 과도할 경우 잔금대출마저 제한될 수 있다.
일부 수분양자들 사이에서는 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공)’처럼 조건부 전세대출 금지 규제의 완화를 예상하는 의견도 있다. 지난해 말 올림픽파크포레온 입주 당시 가계대출이 크게 늘어난 은행들은 조건부 전세대출을 제한했다. 그러나 해가 바뀌면서 가계대출 총량이 새롭게 설정된 은행권이 조건부 전세자금 대출을 취급하기 시작하면서 이 아파트 수분양자들의 숨통이 트였다.
그러나 금융 당국은 올림픽파크포레온과 같이 조건부 전세대출 금지 조치가 완화되는 상황은 없을 것이라고 일축했다. 금융 당국 관계자는 “입주자 모집공고가 난 곳들은 집단대출 예외가 적용된다”며 “이주비·중도금·잔금 대출이 예외를 주는 것”이라고 했다. 이어 이 관계자는 “그러나 조건부 전세대출은 아예 별개 건으로 입주자 모집공고와는 상관 없이 모두 적용된다. 세입자를 구하되 대출을 끼지 않은 이들을 구하면 된다”면서 “이번 대출 관리 방안은 전 금융권이 하는 것이므로 (올림픽파크포레온과 같은) 예외는 없다”고 설명했다
그래픽=손민균
입주자 모집공고를 띄우고 곧 분양을 시작할 아파트 단지의 상황도 급변할 것으로 보인다. 분양 예정인 아파트 단지의 경우 조건부 전세대출이 금지될 뿐만 아니라 동시에 대출 최대 한도가 6억원으로 제한되기 때문이다. 올해 하반기부터 내년 초 분양을 앞둔 서초구 ‘래미안 트리니원’·‘아크로 드 서초’, 송파구 ‘잠실르엘’ 등이 이러한 규제를 적용받을 것으로 보인다.
만약 잠실르엘의 분양가(예상)가 20억원으로 나올 경우, 최소 현금 14억원을 가진 이들만 입주가 가능할 것으로 예상된다. 이에 따라 계약금과 중도금 일부만 가지고 분양 시장에 뛰어드는 청약 예정자들은 다소 줄어들 전망이다. 다만, 분양가 상한제가 적용돼 시세 차익이 확실한 단지가 분양할 경우 예상만큼 청약 경쟁률이 낮지는 않을 것이라는 전망도 나온다.
김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “전세를 받아서 잔금을 치르거나 6억원 대출 제한이 있어 보수적으로 청약을 할 가능성이 크다”면서도 “다만 분상제를 적용받는 지역의 경우 당첨 시 차익이 바로 가시화되기 때문에 주요 입지의 신축을 선택하는 수요자들도 다수 있을 것”이라고 했다.