[앵커]
두 번째 키워드 '무리한 재건축 수주전, 건설사 건전성 주의보'라고 하셨네요.
주요 아파트 단지 재건축 재개발이 사업성이나 상징성이 커서 건설사들이 무리하게 수주에 나선다, 이 얘긴가요?
[답변]
네, 최근 재건축, 재개발 공사 수주를 위한 건설회사 간 경쟁이 도를 지나쳤다는 얘기가 나옵니다.
초저금리로 집값보다 큰 이주 비용을 빌려주겠다 등의 파격적인 조건을 제시하는 곳도 적지 않다는데, 건설사들이 사실상 조달 금리 이하로 막대한 자금을 융통해 주겠다는 뜻이어서 몇 년간 자금 사정이 여의찮았던 건설사들의 재무 건전성을 해칠 수 있다는 우려도 나옵니다.
상장사라면 주가에도 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
[앵커]
구체적으로 뭘 어떻게 해주겠다고 하는 건가요?
[답변]
서울 강남구 개포동 개포우성7차 입찰에 나선 삼성물산은 이주비 대여 한도로 주택담보대출비율, LTV 150%를 제시한 걸로 알려졌습니다.
만약 기존 주택 가격이 20억 원 정도라면, 150%로 계산해 30억 원까지 이주비로 꿔주겠단 뜻입니다.
경쟁 중인 대우건설도 집값의 100%까지 돈을 빌려주겠다는 조건을 제시했습니다.
지난 금요일 정부가 긴급 부동산 대책을 내놓고 수도권과 규제 지역에선 주택담보대출 최대한도를 집값이나 신용과 무관하게 6억 원으로 제한한 걸 고려하면, 그 어디에서도 볼 수 없는 파격적인 조건입니다.
[앵커]
강남권 재건축에만 해당하는 아주 특별한 사례인가요?
아니면 다른 지역에서도 이런 파격적인 조건을 제시한 경우가 있는 건가요?
[답변]
네, 상징성이 큰 한강 벨트나 대단지라 사업성이 큰 곳에선 LTV 100%를 초과하는 이주비 대출 제시가 사실상 관행처럼 자리 잡고 있습니다.
최근 시공사를 선정한 용산정비창 전면 1구역에서도 비슷한 상황이 벌어졌는데, 포스코이앤씨는 LTV의 160%를, 현대산업개발은 150%를 이주 대여비로 제시했습니다.
앞서 1월에 시공사를 정한 용산구 한남4구역에서도 삼성물산은 LTV 150%, 현대건설은 100%를 제안했습니다.
[앵커]
정부의 전격적인 조치로 사실상 수도권 아파트 구입에 받을 수 있는 최대한도가 6억 원에 묶였지만, 기존에도 건설사들이 제공하는 저런 조건의 대출은 불가능했지요?
[답변]
맞습니다.
규제가 나오기 전에도 서울 조정대상지역 무주택자 주택 매입 LTV는 최대 50%, 비조정대상지역에서도 최대 70%를 적용해 왔습니다.
100% 초과는커녕 집값과 동일한 금액의 대출도 불가능했습니다.
[앵커]
빌려주겠다는 이주비의 규모도 놀라운데 이자율도 아주 파격적으로 낮다고요?
[답변]
그렇습니다.
수주 경쟁이 과열되자 일부 건설사는 양도성 예금증서, CD 금리에 가산금리 0% 혹은 0.1%를 더한 초저금리만 받겠다고 합니다.
현재 CD 금리가 2% 중반대니까 2.6~2.7% 금리에 수십억 원을 빌릴 수가 있다는 얘깁니다.
반면 시중은행에선 최근 주택담보대출이 거의 어렵고, 드물게 대출이 나온다고 해도 정부의 총량 관리 요구에 4% 아래론 대출받는 게 거의 불가능한 상황이라, 지난주 정부의 긴급 조치로 대출이 막힌 일반 국민들은 '허탈하다' 토로합니다.
[앵커]
그런데 아무리 공사를 따내기 위한 거라 해도 요즘처럼 금리가 높은 때에 건설사들이 저렇게 막대한 초저금리 자금 공급을 할 수 있는지 우려도 되는데요?
[답변]
맞습니다.
최근 일부 대형 건설사 주가가 정부의 공급 정책과 금리 인하, 원전 수주 및 해체 기대감에 단기 급등한 건 사실이지만, 건설업의 업황 자체가 근본적으로 나아진 건 아닙니다.
따라서 보유 현금이 충분치 않은 건설사들이 고리에 빚을 내 저리로 장기 대출을 내준다는 게 실제론 불가능할 거라는 전망이 나옵니다.
이 경우 공사를 따내도 조합과 갈등을 빚어 실제 공사가 상당히 지연될 수 있습니다.
또 설사 무리해서 조합원 이주비를 빌려준다 해도 회사의 재무 건전성을 해쳐서 분양 이후에나 회수될 자금이 너무 길게 묶이면 공사를 수주해도 회사가 휘청일 가능성이 있습니다.
이러나저러나 너무 무리하면, 도리어 승자의 저주에 시달릴 수 있다는 얘기입니다.
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