서울 성동구의 한 부동산에 아파트 매물 광고가 게시돼 있다. 뉴시스
정부가 28일부터 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 고강도 대출 규제를 시행함에 따라, 서울 아파트의 약 74%가 대출 축소의 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다. 부동산R114가 수도권 아파트 평균 시세를 기반으로 분석한 결과, 서울 25개 자치구 중 18곳에서 기존보다 대출 가능 금액이 줄어들 것으로 예상됐다. 특히 기존에는 차주의 소득과 지역별 규제 기준에 따라 6억원 이상의 대출이 가능했지만, 새 규제로 인해 최대 한도가 일괄 6억원으로 제한되면서 대출 가능 금액이 평균 4억원 이상 감소한다.
서울 아파트 평균 시세가 약 14억6000만원이라는 점을 감안하면, 대출 최대 한도를 넘는 차액 약 8억6000만원을 현금으로 확보해야 입주가 가능해지는 셈이다.
고가 아파트 지역일수록 타격 커… '현금 부자'만 접근 가능
서초구와 강남구처럼 평균 시세가 30억원을 상회하는 고가 지역은 LTV 50%를 적용하더라도 종전엔 15억원 이상의 대출이 가능했지만, 이제는 6억원만 대출 가능해 최소 25억원 이상의 자기 자금이 필요해졌다. 용산구와 송파구 역시 대출액이 4억원 이상 줄어, 최소 16억~17억원의 현금이 요구된다.
이들 지역은 전세를 낀 매매, 이른바 ‘갭투자’가 불가능한 토지거래허가구역이어서 실질적으로 자금 여력이 높은 일부 계층만 접근 가능한 구조가 됐다는 지적이 나온다. 부동산 시장 일각에선 "현금 부자나 고소득 전문직 중심의 시장 재편이 더욱 뚜렷해질 것"이라는 전망도 제기된다.
외곽·저가 지역 ‘풍선효과’… 2030세대 서울 이탈 가속화 우려
이번 규제의 예외 구역은 ‘노도강’(노원·도봉·강북구), ‘금관구’(금천·관악·구로구) 및 중랑구 등 7개 구다. 이 지역들은 평균 시세가 6억~8억원대로, LTV 70%를 적용해도 대출 가능액이 6억원 이하이기 때문이다.
이로 인해 서울 외곽이나 수도권(경기·인천) 지역으로 수요가 이동하는 '주거 엑소더스' 현상이 가속화할 수 있다는 분석이 나온다. 특히 생애최초·신혼부부·신생아 대상의 정책자금대출 한도도 축소돼 2030세대의 서울 탈출이 현실화될 가능성도 높아졌다.
한편, 경기도 과천·성남·하남 등 일부 고가 지역은 시세가 9억~20억원대에 달해 대출 축소의 직격탄을 피하기 어려울 전망이다.
현장 "매수 문의 뚝 끊겨"… 부작용과 편법 우려도
이번 대출 규제 시행 직전인 27일, 일부 중개업소에는 대출 약정을 받기 위해 가계약을 정계약으로 전환하거나 토지거래허가 신청서를 제출하는 매수자들로 북적였지만, 규제 시행 이후 신규 매수 문의는 급감한 것으로 알려졌다.
일각에서는 규제를 피하기 위한 편법과 불법 대출이 증가할 수 있다는 목소리도 있다. 서초구 반포동의 한 공인중개사는 "사업자 등록증을 새로 만들어 불법 사업자 대출을 받는 식의 우회 방법이 여전히 존재한다"며 관련 동향을 면밀히 지켜봐야 한다고 경고했다.