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정부, 28일부터 주택담보대출 최대 6억으로 제한
광진, 양천, 영등포구는 8~9억 현금 보유해야 매입 가능

정부가 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트의 74%가량이 대출액이 줄어들 전망이다. 종전보다 대출액이 평균 4억원 이상 줄면서 8억6000만원 이상의 현금을 갖고 있어야 서울 아파트를 매입할 수 있을 것이라는 분석도 나왔다.

토지거래허가구역 확대에 시장 혼란 (서울=연합뉴스) 김인철 기자 = 정부가 토지거래허가구역 해제를 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 아파트로까지 지정 대상 지역을 전격적으로 확대하면서 시장에 혼란이 더해지고 있는 20일 서울 송파구의 부동산 중개업소 모습. 2025.3.20 [email protected]/2025-03-20 12:13:02/<저작권자 ⓒ 1980-2025 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지, AI 학습 및 활용 금지>

29일 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 기존보다 줄어들 것으로 분석됐다.

18개 구의 경우 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용하면 차주의 소득에 따라 최대 6억원 이상 대출이 가능했지만, 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한된다. 가구 수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 영향을 받는다. 이는 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 달한다.

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원 선인 것을 고려하면 LTV 70%를 적용받는다고 가정할 때 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 6억원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 아파트를 살 수 있다.

평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에서 평균 15억원 이상 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 6억원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억원의 이상 현금이 있어야 강남 입성이 가능해진다.

역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 종전에는 10억원 이상 대출이 가능했지만, 지금은 4억원 이상 대출이 줄어들어 현금 16억∼17억원은 있어야 입주가 가능하다.

평균 시세 14억∼15억원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억원은 손에 쥐고 있어야 매수할 수 있다. 현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출을 받을 수 있는 지역은 노원, 도봉, 강북, 금천, 관악, 구로, 중랑구 등 7개 구뿐이다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대로, LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “대출 규제로 인해 단기 수요 위축이 예상되지만, 고가주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 수 있다”며 “서울의 토지거래허가구역 이외 지역에선 전세를 낀 매매 형태로 우회하는 경우도 늘어날 수 있다”고 말했다.

조선비즈

정해용 기자 [email protected]