[서울경제] 이 기사는 2025년 6월 28일 23:13

자본시장 나침반'시그널(Signal)'

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이재명 정부 출범 직후부터 서울 아파트 시장을 중심으로 이른바 '패닉 바잉' 조짐이 나타나고 있다. 점진적인 금리 인하 시기와 맞물려 문재인 정부 시절 경험했던 아파트 가격 급등 움직임이 재현될 것이라 믿는 분위기가 조성되고 있는 것이다.

그리고 한편에서는 증시를 향한 뜨거운 열기가 감지된다. 상법 개정이 확실시 되는 상황에서 “코스피 5000 시대를 열겠다”는 새 정부의 공언까지 맞물리며 시중 자금이 증시로 더 빠르게 쏠릴 것이란 예상이 나온다. 28일 금융투자업계에서는 ‘머니 무브’의 급류 초입에서 과연 아파트와 코스피 중 어떤 자산이 더 높은 수익률을 거두게 될 것인지에 대한 갑론을박이 벌어지고 있다.

서울경제 DB.

증시 낙관론을 펼치는 어느 투자 고수는 이재명 정부 때는 문 정부 시절과 다른 양상이 펼쳐질 것이라고 예상한다. 결론부터 전하면 그는 최근 기자를 만나 “집 팔아 코스피 종목들에 몰빵할 것”이라고 말했다. 그는 “코스피 5000은 당연히 달성 가능하고 1만도 꿈은 아니다”고 원대한 꿈을 이야기했다.

그는 일본 닛케이 지수가 보여준 최근 10여년 간의 급격한 상승에 특히 주목했다. 닛케이는 2013년 말 1만 포인트 수준에서 2024년 4만 포인트를 돌파하는 등 이 기간 4배 폭등했다. 당시 일본 정부의 양적 완화 정책에 지배구조 개선이라는 대변혁이 시작되면서 일본 기업들은 본격적으로 주주친화책을 도입하기 시작했다.

실제 일본에서는 2014년 스튜어드십 코드(기관들이 기업 의사결정에 참여하는 행동 원칙), 2015년 기업지배구조 코드(이사회 독립성 강화 위한 조치) 등이 도입됐다. 도쿄증권거래소는 주가순자산비율(PBR) 1배 미만 종목들을 특별 관리하면서 자사주 소각과 배당 확대를 강력하게 유도했다. 일본 공적연금의 의도적인 증시 자금 유입, 기업들의 주주환원 강화 등에 따른 해외 자본 유입이 맞물리면서 일본 경제와 닛케이는 잃어버린 30년을 극복하고 사상 최고치를 다시 썼다.

글로벌 투자은행(IB)의 한 관계자는 “일본 기업들은 단순히 이익이 늘어서 주가가 상승한 것이 아니다”며 “지배구조를 선진화하고 주주환원책을 강화하는 시도만으로도 거대 자금이 흘러들어 온 것”이라고 말했다. 그는 “코스피 기업들 역시 지배구조 개선과 주주환원 확대가 이뤄지면 코리아 디스카운트 상당 부분을 극복할 수 있다”고 내다봤다.

챗GPT.

글로벌 빅머니들은 넥스트 투자처로 코스피를 눈여겨본다. 특히 닛케이 지수 부상의 핵심 역할을 한 것으로 평가 받는 행동주의 펀드들이 한국 투자를 늘리려는 조짐이 나타나고 있다. 일본에서 활약했던 앨리엇인베스트먼트, 팰리서캐피탈, 오아시스매니지먼트, 달튼인베스트먼트 등은 최근 한국 시장 투자를 시작했거나 늘려가는 곳들이다.

이들은 특히 새 정부 출범과 함께 초읽기에 들어간 상법 개정이 코스피를 강하게 밀어 올릴 것이라고 본다. 이사의 주주 충실 의무와 집중투표제 등이 도입되면 지금까지 대주주·경영진의 이익에만 초점을 맞췄던 한국 기업들의 의사 결정 과정에 대전환이 일어날 수 있다고 분석한다. 또 배당 세제 개편 같은 주주친화책도 적잖은 역할을 할 것으로 예상한다.

이미 우리 증시에서 이런 변화가 시작됐다. 이전까지 소수주주로서 목소리를 내는데 주저했던 한국의 운용사들도 기업을 향한 비판의 날을 세우는데 주저하지 않는 분위기다. 최근 VIP자산운용은 롯데렌탈(089860)의 저가 유상증자 시도에 대해 강한 반대 메시지를 내며 롯데그룹을 압박하고 있다. 머스트자산운용은 기업 분할을 예고한 파마리서치(214450)의 결정에 조목조목 반박하며 이를 철회할 것을 주장하고 나섰다.

이 밖에 MBK파트너스가 영풍(000670)과 손잡고 지난해부터 시작한 고려아연(010130) 이사회 재편 시도, 얼라인파트너스의 7대 은행지주·두산(000150)·코웨이를 향한 행동주의 메시지, KT&G(033780)에 상당기간 주주가치 제고 목소리를 낸 FCP 등 실제 기업의 변화를 이끌어낸 사례들이 다수 발생했다.





증시를 낙관하는 이들 조차도 서울 아파트 불패론에는 쉽게 이의를 제기하지 못한다. 실제 서울 핵심지에 더 이상 주택을 공급할 땅이 없는데다 아파트 건설에 드는 비용(인건비·자재비·금융비)이 계속 오르고 있다. 비싼 동네의 비싼 집을 소유하려는 부자들의 열망은 일부러 꺾기가 어렵다. 서울 아파트 대장주로 꼽히는 압구정 현대아파트는 40평형대부터 가뿐히 100억 원을 넘어설 것이란 예상이다.

다만 서울 강남권과 용산, 수도권 핵심지를 제외한 한국의 전체 부동산 시장에서 전처럼 대세 상승장이 오기 힘들 것이란 분석이 많다. 인구 감소 같은 진부한 논리는 차치하고라도 촘촘하게 설계된 세금·대출 규제, 새 정부가 시도하려는 공급 폭탄 전략, 앞으로 아파트 가격을 떠받쳐줘야 할 30~40대들의 자산·인식 변화 등이 맞물리고 있다는 진단이다.

IB업계에선 한국 아파트 시장의 임대 비율이 높아질 것으로 관측하는 경향도 뚜렷하다. 서울 아파트 값은 이미 일반 직장인 월급만으로 감당하기 어려운 수준이 됐다. 월세 거주 형태가 자연스러워질 것으로 예상되자 블랙스톤, KKR, 모건스탠리 같은 글로벌 투자자들은 한국 임대주택 투자를 늘리고 있다.

한 외국계 부동산 운용사 관계자는 “일반 사람들이 몇십억 짜리 아파트를 사는 것은 웬만해선 불가능하다”며 “이 시장은 점차 기관들 위주로 재편될 것”이라고 말했다. 그는 또 “수도권 변두리나 지방 아파트까지 미친듯이 사는 시대는 다시 오지 않는다”며 “개인들이 아파트로 돈을 벌기가 예전처럼 쉽지 않을 것”이라고 말했다.



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이충희 기자([email protected])