[법으로 읽는 부동산]
주택임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 한다. 반대로 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야 하는데 이 둘은 동시이행의 관계에 있다.
주택임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 새 임차인을 아직 구하지 못했다고 가정해보자. 임대차보증금을 내어 줄 수 없으니 새 임차인이 구해지는 대로 받아서 주겠다며 임대차보증금을 주지 못하는 경우가 있다.
이런 경우에 임차인으로서는 관할 법원에 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 신청해 부동산 등기사항증명서에 임차권등기를 하고 대항력과 우선변제권을 유지한 채 퇴거할 수 있을 것이다.
그렇다면 위와 같이 주택임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 정당한 사유 없이 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않아 임차인이 해당 주택에 관한 임차권등기를 경료한 경우에도 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행의 관계에 있는 것으로 해석해야 할까.
결론부터 말하면 위와 같은 경우 주택임대인의 임대차보증금의 반환의무가 주택임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 할 의무다.
대법원의 판결은 이렇다. 대법원은 “주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 된다”고 했다.
그러면서 “이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니다”라고 해석했다.
대법원은 또 “특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비춰 볼 때 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 의무보다 먼저 이행돼야 할 의무”라고 판시했다.
따라서 임차권등기를 말소하고자 하는 임대인으로서는 먼저 임대차보증금을 반환해야 한다. 그리고 이후 임차인에게 임차권등기 말소를 요구해야 한다.
간혹 임대인이 임차인에게 임대차보증금 반환보다 먼저 또는 동시에 임차권등기를 말소하라고 요구하는 경우가 있다. 임차인은 위와 같은 임대인의 요구를 거부할 권리가 있는 것이다.
이철웅 법무법인 밝음 변호사
주택임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 한다. 반대로 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야 하는데 이 둘은 동시이행의 관계에 있다.
주택임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 새 임차인을 아직 구하지 못했다고 가정해보자. 임대차보증금을 내어 줄 수 없으니 새 임차인이 구해지는 대로 받아서 주겠다며 임대차보증금을 주지 못하는 경우가 있다.
이런 경우에 임차인으로서는 관할 법원에 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 신청해 부동산 등기사항증명서에 임차권등기를 하고 대항력과 우선변제권을 유지한 채 퇴거할 수 있을 것이다.
그렇다면 위와 같이 주택임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 정당한 사유 없이 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않아 임차인이 해당 주택에 관한 임차권등기를 경료한 경우에도 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행의 관계에 있는 것으로 해석해야 할까.
결론부터 말하면 위와 같은 경우 주택임대인의 임대차보증금의 반환의무가 주택임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 할 의무다.
대법원의 판결은 이렇다. 대법원은 “주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 된다”고 했다.
그러면서 “이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니다”라고 해석했다.
대법원은 또 “특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비춰 볼 때 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 의무보다 먼저 이행돼야 할 의무”라고 판시했다.
따라서 임차권등기를 말소하고자 하는 임대인으로서는 먼저 임대차보증금을 반환해야 한다. 그리고 이후 임차인에게 임차권등기 말소를 요구해야 한다.
간혹 임대인이 임차인에게 임대차보증금 반환보다 먼저 또는 동시에 임차권등기를 말소하라고 요구하는 경우가 있다. 임차인은 위와 같은 임대인의 요구를 거부할 권리가 있는 것이다.
이철웅 법무법인 밝음 변호사
