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들썩이는 집값, 대책은
정부가 27일 강력한 부동산 대출 규제 대책을 마련한 것은 서울·수도권 주택시장이 심상치 않아서다. 서울 강남을 중심으로 들썩이던 아파트값 상승세가 이재명 정부 출범과 함께 서울 전역으로 옮겨붙었고 상승 폭도 가파르다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(23일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.43% 올랐다. 문재인 정부 때인 2018년 9월 둘째 주(0.45% 상승) 이후 6년 9개월 만에 최대 상승 폭이다. 집값이 급등했던 2020년의 ‘패닉바잉’(공포 구매) 시기보다 주간 단위 상승률이 더 높다.
그래픽=이현민 기자
이런 분위기는 하반기에도 이어질 전망이다. 중앙SUNDAY가 학계·연구기관·산업계·전문위원 등 부동산 전문가 34명을 대상으로 20~25일 긴급 설문조사를 한 결과 응답자의 88%(30명)가 하반기에도 서울·수도권 집값이 상승할 것으로 예상했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “최근 몇 년간 주택 공급이 더 줄어든 데다 금리 인하가 본격화하면서 집값 상승 기대감이 커지고 있다”고 말했다. 한국은행이 최근 발표한 6월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 120으로 전월(111)보다 9포인트 상승했다. 2021년 10월(125) 이후 3년 8개월 만에 가장 높다. 이 지표는 소비자가 향후 1년간 집값 변동을 어떻게 인식하는지를 보여주는 것으로, 100을 넘으면 ‘오를 것’이라고 응답한 소비자가 더 많다는 의미다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “연초 강남을 중심으로 했던 집값 상승세가 강북 등지로 확산하고 있다”며 “진보정권이 출범하면서 지금 아니면 집을 살 수 없다는 심리가 작동하고 있는 것 같다”고 분석했다.
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“하반기 서울·수도권 집값 2~5% 뛸 것” 53%
한은의 최근 분석에 따르면 주택가격전망 CSI는 약 8개월 후 실제 집값과 0.78의 상관계수를 보인다. 기대 심리 상승이 집값 상승으로 이어질 수 있다는 얘기다. 2020년 12월 주택가격전망 CSI가 132로 정점을 찍었는데, 주택가격지수는 2021년 8~12월 내내 14~15% 상승률을 보였다. 김우석 한은 금융통화연구실 조사역은 “기대 심리가 오르면 수요자는 집값이 더 오르기 전에 집을 빨리 매수하려 하고, 공급자는 더 오를 거란 기대에 매물을 회수하면서 실제 집값 상승으로 이어진다”고 설명했다.
그래픽=남미가 기자
집값이 하반기 더 오를 것이라고 보는 전문가가 첫손에 꼽은 이유는 ‘주택 공급 부족’(43%·26명)이었다(복수응답). ‘금리 인하’(18%·11명)와 ‘주택 수요 증가’(13%·8명)가 그 뒤를 이었다. 진보정권 때 집값이 급등했던 ‘학습효과’(10%·6명)도 영향을 미칠 전망이다. 한 대형건설사 주택사업 담당 임원은 “진보정권의 주택정책 기조가 민간 위주의 분양보다는 공공 중심의 임대주택이기 때문에 주택 부족 문제가 임기 내내 지속할 가능성이 크다”고 내다봤다. 집값 상승 폭도 작지 않을 전망이다. 응답자 가운데 53%(16명)는 하반기 서울·수도권 집값이 2~5%가량 오를 것으로 예측했다. 30%(9명)는 5~7% 오를 것으로 내다봤다. 7% 이상을 예측한 전문가도 10%(3명)였다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “2026년부터 서울 아파트 입주 물량이 1만 가구 초·중반대로 급감하는 데다 뚜렷한 대안이 없기에 집값이 급등할 수 있다”고 말했다. 하반기 서울·수도권 집값이 7% 이상 오른다면 올해 연간 상승률은 한국부동산원이 통계 작성을 시작한 2006년(11.58%)과 맞먹는 수준이 될 전망이다.
그래픽=남미가 기자
이제 막 발걸음을 뗀 이재명 정부는 주택 공급 대책을 검토하는 등 분주하게 움직이고 있다. 집값 급등은 정권 운영의 부담이 될 수밖에 없기 때문이다. 부동산 종합 대책 시기와 관련, 설문에 응답한 전문가는 ‘가능한 한 빨리’(52%·17명) 내놔야 한다고 입을 모았다. ‘7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 이후’가 적절하다고 보는 전문가는 21%(7명)였다. ‘시장 상황을 좀 더 지켜본 뒤 연말 정도’가 좋을 것이라는 의견도 18%(6명)였다. 당장 급한 불을 끄기 위해서는 27일 대책과 같은 ‘대출 규제 강화’(21%·12명)에 나서야 한다는 의견이 가장 많았다(복수응답). 더불어 ‘법인·외국인에 대한 규제 강화’(17%·10명)를 주문하는 목소리와 취득·보유세를 강화해야 한다는 주문(9%·5명)도 적지 않았다. 다만, 많은 전문가가 규제하더라도 과거처럼 무분별한 규제는 경계했다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “규제를 가하면 똘똘한 한 채 선호 현상 강화로 서울 집값은 더 큰 폭으로 뛸 가능성이 있다”고 우려했다.
한편, 서울·수도권 집값이 보합권에 머문다거나 하락한다고 보는 전문가는 각각 6%(2명)였다. 이들은 정부의 규제 강화나 주택 공급 확대 정책, 글로벌 경기 침체 등으로 하반기 주택 매수 심리가 쪼그라들 것으로 내다봤다. 김기원 리치고 대표는 “DSR 규제 강화와 경기 침체로 인해 하반기에는 서울·수도권 집값이 하락 반전할 가능성이 크다”고 내다봤다.