| 서울 집값 상승세가 심상치 않습니다. 한국부동산원이 발표한 6월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향을 보면, 서울 아파트 매매 가격은 21주 연속 상승했습니다. 이런 '불장'에 뛰어든 이들은 누구일까. KBS는 강남구와 마포구, 노원구 3개 구의 각각 대표 아파트를 1곳씩 정해 매수자의 특징을 들여다봤습니다. 올해 1월부터 4월 사이 등기가 완료된 아파트 106건의 목록을 확보해 이들 아파트 등기부등본을 전수 분석했습니다. |
"집을 안 보고 계약하겠다는 분들도 많으신 거죠." (서울시 마포구 공인중개사)
'서울 집값, 불붙었다'라는 말을 짐작할 수 있습니다. 그 집, 누가 샀을까요? 분석해 봤습니다.
올해 1월부터 서울 강남3구를 제외하고 거래가 가장 많이 된 단지,
바로 서울 마포구의 마포래미안푸르지오단지인데요.
이른바 '마래푸'와 최근 아파트값 하락을 멈추고 상승세로 전환된 서울 노원구, 상계주공7단지를 확인해 봤습니다.
올해 1월부터 4월까지 확인할 수 있는 등기 각각 43건, 30건을 떼봤습니다.
■ 4개월 만에 2억 원 넘게↑…갭투자도?
| "처음 주택을 구입하시는 분도 있고, 지방 손님들도 있어요. 실입주보다는 갭투자 하시는 분들이 훨씬 많은 것 같아요." -서울시 마포구 공인중개사- |
서울 마포구와 노원구의 공통점은 토지거래허가구역에서 제외된 곳이라는 겁니다.
실거주 의무가 없어 갭투자도 가능한 지역입니다.
실제 전세를 끼고 집을 매입한 경우도 확인됐는데요.
'마래푸'의 경우 지난 1월 한 30대가 전세금 7억 4천만 원을 낀 상태로 16억 9천5백만 원의 집을 매입했습니다.
16억 원이 넘는 집을 대출을 포함해 자기 돈 9억 5천5백만 원을 들여 산 겁니다.
이 집, 매매일인 지난 1월 기준으로 얼마나 올랐을까요?
같은 평수, 비슷한 동·층수 기준으로 지난달 12일 거래된 금액은 19억 원. 약 4개월 만에 2억 원 넘게 올랐습니다.
강남3구·용산구가 토허제로 묶인 이후 마포구 아파트값이 오른 영향으로 분석됩니다.
■ 400km 떨어진 곳에서도 매매…부산·전북에서 사기도
실거주율은 얼마나 될까요? '마래푸', 상계주공7단지 모두 13%로 추정됩니다.
'마래푸'의 경우 43건 중 6건, 상계주공7단지는 30건 중 4건에 그쳤습니다.
소유자 주민등록상 거주지별로 보면 '마래푸'는 강남4구를 제외한 서울 내 지역이 26명으로 가장 많았고, 강남4구 3명, 서울 외 수도권 8명, 지방 5명 등의 순이었습니다.
상계주공7단지 역시 강남4구 제외한 서울 내 지역(18명), 수도권(5명), 지방(3명), 강남4구(1명) 등의 순이었습니다.
그렇다면 매입한 아파트와 소유자 주민등록상 거주지상 가장 먼 거리에 있는 곳은 어딜까요?
'마래푸'의 경우 부산광역시 금정구·연제구(약 400km), 전북 전주시(220km), 충남 부여 군(173km)에 사는 사람들이 해당 아파트를 매입한 경우가 있었습니다.
상계주공7단지는 전북 전주시(259km), 경북 문경시 (193km)에 살고 있는 사람이 매입했습니다.
| 함영진/우리은행 부동산리서치랩장 "서울이 안전자산 역할을 할 것이라는 믿음과 실제 올해 매매가 상승이 높았다는 면에서 외지인 매입이 나타나고 있습니다." |
■ 대출 없이 내돈내산?…상속·증여도
대출 없이 집을 산 경우는 얼마나 될까요? 근저당권설정 여부로 추정해봤습니다.
확인해 봤더니 약 2명 중 1명은 대출 없이 집을 소유했습니다.
'마래푸' 전체 43건 가운데 22건, 상계주공7단지는 30건 가운데 18건에서 근저당 없이 거래됐습니다.
마포래미안푸르지오의 경우 지난 2월 매매가 20억 원을 담보대출 없이 현금으로 산 것으로 파악되는데, 매입자는 인천에 거주 중인 90년대생이었습니다.
상계주공7단지의 경우 40대가 4억 8천3백만 원을 담보대출 없이 현금으로 지급한 것으로 추정됩니다.
이렇게 현금 거래가 많은 건 갭투자 영향으로도 분석됩니다.
| 최은영/한국도시연구소장 "대출 없이 집을 사는 사람이 많다는 게 놀라운데요. 이 뜻은 DSR 규제 같은 대출 규제가 실효성이 없다는 뜻이 아닐까 생각합니다. 대출 규제 영향을 받지 않는 부분을 고려한 규제가 필요할 것 같습니다." |
증여·상속 등은 '마래푸', 상계주공7단지 각각 5건, 11건으로 나타났습니다.
대출을 받아 매매한 경우는 '마래푸' 22건, 상계주공7단지 11건으로 거래가액 대비 채권최고액 비율은 평균 각각 59.7%, 64%로 집계됐습니다.
■ "3040가 절반 이상 소유"…20대도 소유주
'마래푸'의 경우 집을 가장 많이 소유한 연령대는 30·40세대였습니다. 약 10명 중 7명이었습니다.
40대가 29명으로 가장 많았고, 30대(28명), 50대(10명), 60대(7명), 70대(2명) 순이었습니다.
노원구 상계주공7단지는 전체 소유주의 2명 중 1명이 30·40세대였습니다.
특히 '마래푸'와 달리 전체 소유주 중 5명이 20대였고, 이중 매매·상속 각각 2명, 증여 1명이었습니다.
이에 대해 함영진 랩장은 "20대들의 경우 씨드머니가 적어 전세를 끼고 구입해도 한강변은 쉽지 않다"면서 "(갭투자를 비롯해) 적정가격을 찾아 서울 외곽인 노·도·강으로 일부 수요가 유입됐다고 보인다"고 설명했습니다.
■ 서울 집값 앞으로 불장?…매도자·매수자도 고민
지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.43% 상승했습니다. 21주 연속 상승셉니다.
서울 아파트값은 5월 넷째 주 0.16%, 6월 첫째 주 0.19%, 6월 둘째 주 0.26%, 6월 셋째 주 0.36% 등으로 최근 가파른 상승세를 보이고 있습니다.
2018년 9월 둘째 주(9월 10일 기준, 0.45%) 이후 최대 상승 폭입니다.
매도자는 '집값이 더 오를 수 있다'는 기대감, 매수자는 '더 오르기 전에 사야 한다'는 불안감이 시장에서 감지됩니다.
김효선 NH농협금융 부동산수석전문위원은 "통계 특성상 시장 대비 후행하는 경향이 있어 사실상 성동, 마포 등의 상승이 서울 전역으로 확산되었다고 볼 수 있다"고 분석했습니다.
그러면서 "단기간의 효과가 큰 수요 억제책을 쓰게 되면 이런 정책에 더 큰 영향을 받는 중저가 지역에만 영향을 줄 수 있다"면서 "급한 정책보다는 시장의 정확한 진단과 거시적인 측면에서의 유기적인 정책 수립이 필요해 보인다"고 설명했습니다.
이번 데이터 분석은 소유권변동일자를 1~4월로 기준으로 삼은 데이터로 대부분 올해 체결한 계약이지만, 일부는 지난해 하반기 체결됐습니다. 또, 이들 데이터는 전부 국토교통부가 운영하는 브이월드 빅데이터 사이트를 통해 추출했습니다. 실시간으로 등기가 반영되지 않아 일부 거래 건의 경우 차이가 있을 수 있습니다.
| [연관 기사] 진짜 별이 된 ‘은마아파트’…강남만의 리그 [서울집값탐구]① https://n.news.naver.com/article/056/0011977119 |
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