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서울 시내 아파트. 연합뉴스

최근 서울 아파트값 상승세가 7년 전 문재인 정부 시절 ‘집값 급등기’를 떠올리게 하고 있다. 지난 16일 기준 서울 아파트 매매 가격이 0.36% 오르며, 집값 급등기였던 2018년 9월(0.45%) 이후 최대 상승 폭을 기록하면서다. 전문가들은 기준금리 인하에 따른 유동성 확대로 자금의 ‘부동산 쏠림’이 커질 수 있다는 여건이 유사하고 수도권 공급 상황은 당시보다도 불안하지만, 대출 규제는 일단 강화된 모양새라고 짚었다.


문재인 정부가 출범한 2017년 5월, 기준금리는 1년 가까이 1.25%로 동결된 상태였다. 주택담보대출 금리도 3%대 초반이었다. 가뜩이나 풍부한 유동성에 2020년 코로나19 팬데믹으로 급격히 수축한 경기를 부양하기 위해 전세계적으로 ‘헬리콥터 머니’가 풀렸다. 2020년 5월 한국은행은 기준금리를 0.5%까지 떨어뜨렸고, 주담대 금리는 2% 중반까지 내려갔다. 시중에 풀린 총통화량을 의미하는 ‘M2’(광의통화, 평잔 기준)는 문재인 정부 5년간 절반 이상(5년간 누적 50.7%) 늘었고, 부동산 시장 과열에 기여했다는 평가가 대체적이다.

올해 하반기에도 당장 시중 통화량 관리가 집값 안정화에 중요한 변수가 될 전망이다. 내수 경기 부양을 위해 한은이 올해 하반기 금리를 인하할 가능성에 무게가 실리면서다. 한은에 따르면 지난 4월 기준 ‘M2’는 약 4235조원으로 1년 전보다 5.7% 증가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “문재인 정부 출범 초기엔 경기가 나쁘지 않아 부산 등 지방 부동산 시장도 활황세였다. 지금은 경기 둔화로 더 안전한 곳에 자산을 묻어두려는 유인이 커졌기 때문에 서울 부동산 쏠림만 심해질 수 있다”고 말했다. 7년 새 더욱 확대된 지역 불균형으로 부동산 시장의 양극화가 커진 상황도 그때와 다른 점이다.


‘세금으로 집값 잡지 않고 공급을 확대하겠다’는 정책 기조는 이재명 대통령이 대선 후보 시절부터 줄곧 밝혀온 부동산 정책 방향이다. 문재인 정부가 수요 억제에만 매달리다 부동산 시장을 안정시키지 못했다는 보수 진영의 공격을 염두에 둔 정책 방향으로 읽힌다. 그러나 이런 인식과 달리 실제 문재인 정부 5년간 연평균 서울 아파트 공급 규모(4만5689호)는 준공을 기준으로 이명박(3만3537호)·박근혜(3만2268호) 정부의 공급 물량을 웃돌았다.


공급 실적 측면에선 이재명 정부가 처한 여건이 더 불안하다. 2023년부터 시작된 부동산 시장 침체로 착공 실적이 감소된 영향이 곧 나타나기 때문이다. 한국부동산원과 부동산알(R)114의 조사 결과, 서울의 30가구 이상 공동주택(비아파트 포함) 입주 물량은 올해 4만6710가구에서 내년엔 2만4462가구로 절반가량 줄어든다고 전망된다. 유동성 확대와 함께 집값 불안이 닥치는 것 아니냐는 관측이 나오는 이유다.

그럼에도 문재인 정부 당시 서울을 중심으로 부동산 가격을 가파르게 밀어올린 건 풍부한 유동성과 함께 똘똘한 한 채를 노리는 ‘초과 수요’가 발생했기 때문이다. 임재만 세종대 교수(부동산학)는 “임기 초반 내놓은 다주택자를 겨냥한 중과세 강화는 매물 감소로 이어졌고, ‘똘똘한 한채’ 집중 현상을 낳았다”고 지적했다. 아울러 다주택자 주택을 임대시장에 유입해 전월세 시장을 안정화시키려던 등록주택임대사업자(4~8년 임대 의무) 제도 역시 세입자 보증금으로 갭투자를 늘리고 매물을 잠그는 데 기여한다는 비판을 받았다. 2017년 도입된 이 제도는 임대인들에게 절세 수단으로 떠오르며 등록 건수가 급증했다가 3년 만에 폐지됐다.


7년 전보다 강화된 대출 규제 환경은 상대적으로 집값 상승세를 방어할 수 있으리라 기대할 수 있는 여건이다. 문재인 정부 당시와 달리 주택담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 2019년 12월부터 단계적으로 확대 시행되는 추세다. 7월엔 가계대출 한도를 좀 더 줄이는 스트레스 금리 3단계 적용도 예고된 상태다. 실제 문재인 정부 당시 주택 정책을 총괄했던 김수현 전 청와대 정책실장은 2023년 9월에 낸 책 ‘부동산과 정치’에서 “금리를 전반적으로 인상하기 어려운 조건에서는 디에스알을 좀 더 빨리 엄격히 적용하고, 특히 전세대출 등을 모니터링하고 막았어야 했다”고 후회하기도 했다.


다만 여전히 한계가 있다. 서민 주거 보호를 위해 전세대출 등에는 디에스알을 적용하지 않고 있기 때문이다. 문재인 정부 때 최대 70%였던 담보인정비율(LTV)도 윤석열 정부가 생애 최초 주택 구입 대출에 한해 80%까지 늘려뒀다. 일각에선 이 대출을 활용해 ‘갭투자’를 한 뒤, 실거주는 전세자금을 대출받아 외곽 지역에서 ‘몸테크’를 하는 모습도 나타난다. 금융위원회가 최근 국정기획위원회 업무보고에 전세대출에도 디에스알 적용을 검토하기로 보고하면서, 대출 규제 카드로 쓰일 가능성도 있다.

한겨레

박수지 기자 [email protected]