서울 시내의 한 부동산중개업소에 붙어 있는 종부세 등 부동산 관련 세금 상담 안내문. 사진=연합뉴스
세금으로 집값 잡지 않겠다던 이재명 대통령. 그는 지난 선거에서 부동산 세제에 대한 구체적인 공약은 내지 않았다. “서로 비싸게 사고팔겠다는 것을 굳이 압박해서 낮출 필요가 있느냐”며 시장을 존중하겠다는 입장을 밝혀왔다. 대신 공약에는 서울 재개발·재건축 활성화, 국공유지 활용, 중산층·서민·1인가구·청년을 위한 맞춤형 공급 확대 정책을 담았다.
하지만 공급의 효과가 나타나기까진 긴 시간이 걸린다. 진보 경제학계의 원로 이준구 서울대 명예교수는 “부동산 투기 억제의 본질은 수익률을 낮추는 데 있고 그 유일한 수단은 세금 중과”라고 지적했다. 이 대통령이 말한 건 ‘투자 허용’이지 ‘과세 배제’는 아니라고 주장했다.
부동산 세제는 어렵고 복잡하다. 자기가 무슨 세금을 얼마나 내는지도 모르는 사람이 많다. 자주 논쟁이 되는 대표적인 세금들을 정리해봤다.
◆논란의 종합부동산세율
2024년 종합부동산세(종부세) 납부자는 54만8000명, 그중 주택분 종부세 과세인원은 46만 명으로 집계됐다. 서울 사는 사람 20명 중 1명꼴로 종부세를 낸다는 것이다.
종부세는 일정 기준(1주택자는 공시가격 12억원, 다주택자는 9억원)을 초과하는 주택과 토지에 부과되는 세금이다. 2005년 도입될 때부터 20년이 넘은 지금까지 논쟁이 끊이지 않고 있다. 특히 ‘이중과제’ 문제. 종부세는 보유세의 한 종류다. 보유세는 재산세 형태가 일반적이고 재산세는 지방세 형태로 걷히는데 종부세는 재산세와 달리 ‘국세’다. 중앙정부가 세금을 매긴다는 것이다. 이 부분은 종부세가 공격받는 지점이기도 하다. 보유세를 지방세로도 내고 국세로도 내고 있어 ‘이중과세’라는 것이다.
일단 헌법재판소는 2008년과 2024년 종부세에 ‘이중과세 문제가 발생하지 않는다’고 판단했다.
종부세는 정권에 따라 강화와 약화를 거듭했다. 공시지가·공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율), 공정시장가액비율은 종부세 과세표준(부과 대상 액수)을 결정하는데 정권에 따라 고무줄처럼 늘었다 줄어들었다.
문재인 정부는 다주택자 규제를 골자로 한 종부세를 실시했고 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준까지 현실화하는 정책을 추진했다. 그런데 하필이면 당시 종부세액을 결정하는 모든 요소가 올랐다. 공시지가·공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이 올랐고 종부세의 최고세율이 상향 조정되는 가운데 코로나19로 돈이 풀리면서 부동산 가격이 급등했던 것. 2017년 39만7000명이던 종부세 납부인원은 2022년 128만3000명으로 3배 이상 늘었다. 세액은 2017년 1조6900억원에서 2021년 7조2700억원으로 4배 넘게 급증했다. 이는 더불어민주당이 20대 대선에서 서울 지역 표를 잃고 참패한 이유 중 하나로 지목된다.
윤석열 정부는 출범 이후 다주택자 규제완화 기조를 이어갔다. 종부세는 사실상 폐기 수순에 들어갔다. 공정시장가액비율을 법정 최저한도인 60%까지 낮췄다. 대통령령에 따라 정부는 공정시장가액비율을 60~100% 범위에서 결정할 수 있다.
윤석열 정부는 종부세를 비롯한 감세 기조로 역대급 세수 구멍을 초래했다. 종부세만 보더라도 2022년 6조7200억원이던 세액이 2024년 5조원으로, 같은 기간 주택분 종부세는 3조3000억원에서 1조6000억원으로 급감했다.
이재명 정부는 징벌적 과세는 지양하되 공시가격 현실화 기조를 유지할 것으로 예상된다.
종부세는 일정 부분 불로소득을 재분배하는 기능이 있다는 점에서 가치가 있다. 종부세는 전액 지방교부세의 재원으로 활용된다. 약 77%가 수도권에서 걷히지만 재원의 약 75%는 비수도권에 배분되고 있다. 종부세가 완화하거나 폐지할 경우 지방자치단체 세수 여건도 악화할 것이라는 의견이 나오는 이유다. 종부세가 자산 불평등 완화라는 본래 목적을 달성할 수 있게 운영되려면 어떤 점들을 보완해야 하는지 논의가 필요하다.
그래픽=정다운 기자
◆보유세 높이고 거래세 낮춰야 한다?
‘보유세 현실화, 거래세 완화’는 오래된 논쟁거리다. 노무현 정부 때부터 나왔던 조세 방향이지만 20년간 제자리 걸음을 하고 있다.
한국은 재산세와 종부세 등 보유세 부담이 낮고 취·등록세, 양도소득세 같은 거래세는 높은 과세 체계를 갖고 있다. 대외경제정책연구원에 따르면 2019년 기준 한국의 보유세 실효세율(부동산 보유세액÷민간 부동산 자산총액)은 0.17%로 집계됐다. 단순하게 정리하면 과세기준 10억원 집을 보유할 경우 1년에 170만원을 보유세로 낸다는 얘기다. 이는 경제협력개발기구(OECD) 15개국 평균 0.3%와 비교해 절반을 조금 넘는 수준이다. 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율도 한국이 0.93%로 OECD 37개국 평균 1.06%보다 낮게 조사됐다.
나라별로 부과방식과 기준이 다르다는 점을 고려해도 낮은 수준이다. 거래세와 보유세를 합한 부동산 관련 전체 세액을 100으로 볼 때 우리나라는 보유세가 30, 거래세가 70으로 볼 수 있다. 미국은 보유세가 90을 웃돌고 프랑스와 일본 등도 70을 훌쩍 넘는다. 이는 종부세의 근거로 활용되기도 한다.
보유세 비중을 높이면서도 급격한 세금 증가가 부담스러운 그룹은 예외로 둬야 한다는 지적도 나온다. 소득이 적은 1주택 고령층에 대해 집을 팔거나 상속할 때 보유세를 낼 수 있도록 하는 과세이연제도가 대표적이다. 다만 이 주장과 관련해 여러 법 개정안이 발의됐지만 2021년 국회 문턱을 넘지 못했다.
지난 대선에선 양도소득세 중과세가 가장 화두가 됐다. 3주택자의 경우 최고 세율이 80%대가 적용되는 제도이기 때문이다. 최고세율 45%에 지방소득세 10%를 더하면 49.5%다. 여기에 지방소득세 포함 33%를 가산하면 총 82.5%가 부과되는 구조다. 중과는 장기보유특별공제도 안 해주는 규정으로 다주택자인 자산가들 입장에선 촉각을 곤두세울 수밖에 없다. 윤석열 정부는 부동산 거래를 촉진시키기 위해 2022년 5월부터 양도소득세 중과세를 매년 유예해 왔다. 2026년 5월까지로 앞으로 1년 남았다. 이 기간까지는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔아도 양도세 기본세율(6~45%)이 적용된다.
양도소득세 중과가 부활할 경우 고액 자산가들 중심으로 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 주목도가 올라갈 것이라는 의견이 나온다. 환금성, 가격 상승이 높은 한 채에 투자하는 것이 유리하단 것이다.
일각에선 거래세 완화가 지방 미분양 문제를 해결할 수 있다는 의견도 있다. 부동산 업계 한 관계자는 “팔고 싶은 사람이 있어도 양도세가 높아 매도를 꺼린다”며 “양도세를 확 낮춰주면 공급도 자연스럽게 생기고 강남 집 팔고 지방으로 가는 수요도 늘어 미분양 아파트도 해결할 수 있다”고 주장했다.
