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남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스

최근 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)을 비롯한 ‘한강 벨트’ 아파트값이 급등하면서, 이들 지역과 중저가 아파트가 밀집한 강북지역 간 집값 차이가 더 벌어지는 ‘초양극화’ 현상이 심화하고 있다.

17일 한국부동산원의 ‘주간 아파트값 동향’ 데이터를 살펴 보면, 지난 9일 기준으로 서울 25개 자치구 가운데 올해 누적 매매가격이 가장 많이 오른 곳은 송파구(6.88%)였고 다음으로 강남구(6.15%), 서초구(5.64%) 순이었다. 반면 같은 기간 도봉구(-0.12%), 노원구(-0.08%), 중랑구(-0.08%) 등 3곳의 아파트값은 하락했다.

지난해에도 연간 누계치 기준으로 강남구 0.32%, 노원구 -0.61%의 변동률을 기록해 양극화 현상이 있기는 했지만 그 차이가 1%포인트 미만이었다. 이에 반해 올해는 두 지역의 매매가격 변동률 격차가 5개월여 만에 6%포인트를 넘을 정도로 확대됐다. 송파구와 도봉구의 매매가격 변동률 격차도 지난해 1.32%포인트였으나 올해는 7%포인트 수준으로 커졌다.

시장에선 올해 들어 강남북 아파트값의 격차가 더 커진 요인으로 서울시의 지난 2월 강남권 토지거거래허가구역 해제와 3월 재지정 파동을 첫 손에 꼽는다. 강남·송파구의 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)에 대한 5년 만의 허가구역 해제로 아파트값이 급등했고 한 달 만인 3월 강남 3구와 용산구 전역이 토허구역으로 확대 재지정되면서 ‘돈이 있어도 아파트를 사기 어려운 곳’이라는 이미지가 각인됐다는 것이다.


또 대선 기간 “중과세로 집값을 잡지 않겠다”는 이재명 대통령의 발언으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 심리를 더 강화한 측면이 있다는 게 부동산 업계의 분석이다. 보유세 등 부담이 커질 수 있다는 리스크가 사라지면서, 강남권 등 초고가 아파트에 대한 수요를 자극하게 됐다는 것이다.

이날 국토교통부 실거래가 시스템을 보면, 토허제 규제지역으로 실제 입주할 실수요자만 매수할 수 있는 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡는 이달 10일 60억8천만원에 매매계약이 체결됐다.

이 아파트는 윤석열 정부의 공시가격 현실화율 동결(현실화 로드맵 전 69% 적용)과 공정시장가액비율(60%) 인하로 인해 국토부 추산 올해 종합부동산세(1세대 1주택, 5년 이하 거주, 60살 미만 가정)가 1083만원 수준에 그친다. 문재인 정부가 추진했던 현실화 로드맵 등이 그대로 추진됐다면 2천만원 이상으로 추산되는데, 절반 가까이 떨어진 셈이다. 집값 상승 때 수억원의 시세차익을 기대할 수 있다는 점에서 감내할 만한 세 부담이라는 게 시장 평가다.

전문가들은 강남 3구처럼 토지거래허가제, 투기과열지구 등 모든 규제에도 집값이 오르는 곳은 적정한 보유세로 투자수익률을 낮추는 게 정공법이라고 지적한다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “집값 안정을 위해 공급을 늘리고 대출 규제로 유동성을 관리하는 것은 최근 집값 급등 상황에서 정부가 해야 할 기본적인 조처”라면서 “이와 별개로 너무 늦지 않게 윤석열 정부에서 지나치게 낮아진 보유세를 정상화하겠다는 신호를 시장에 보내야 한다”고 말했다.

한겨레

최종훈 기자 [email protected]