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집값 흐름을 예고하는 ‘주택가격 기대심리’가 지난 2월 바닥을 친 뒤 계속 오르고 있다는 한국은행 분석이 나왔습니다.

한국은행은 오늘(15일) ‘이슈노트:주택가격 기대심리의 특징과 시사점’ 보고서를 발표하고, 주택가격 기대심리 추이와 향후 집값에 대한 전망을 내놨습니다.

보고서는 주택시장에서 기대심리가 매우 중요한 역할을 한다고 규정했습니다.

집값이 오를 거라는 기대가 커지면 실수요와 함께 투기 수요도 유입되고, 실제 거래량이 늘며 가격을 끌어올리는 ‘자기실현적’ 성격이 강하다는 겁니다.

보고서는 전국 2,500가구를 대상으로 설문하는 소비자동향조사의 주택가격전망CSI를 토대로 기대심리와 실제 주택 가격 변동의 상관관계를 분석했습니다.

분석 결과, 주택가격 기대심리는 실제 집값보다 8달 정도 앞서가는 선행성이 확인됐습니다.

오늘의 기대심리가 8개월 뒤쯤의 주택 가격에 영향을 준다는 의미입니다.

주택가격 기대심리는 산업생산, 주가, 금리, 착공 실적 등 거시경제나 정책 여건 전반을 반영해 형성되는 형성되는데, 변동성도 높지만, 지속성도 강한 특성을 보였습니다.

기대심리는 비교적 짧은 기간에 크게 출렁일 수 있지만, 한 번 방향이 잡히면 그 흐름이 장기간 유지되는 특성이 확인됐다는 겁니다.

이런 특성은 주택 시장의 예측 불가능성을 높이는 동시에, 일단 형성된 기대심리의 흐름을 되돌리기가 쉽지 않다는 점을 시사합니다.

주택가격 기대심리는 다른 심리 지표와 마찬가지로 100보다 높으면 ‘오를 것’, 100보다 낮으면 ‘내릴 것’이라는 의미입니다.

지난 2월 99로 바닥을 친 뒤 매달 올라 지난달(5월)에는 111까지 올랐습니다.

올해 상반기 주택가격 기대심리가 상승세로 방향을 잡은 만큼 지속될 확률이 높고, 지금부터 최소 8달 뒤까지는 실제 집값이 계속 오름세를 탈 가능성이 크다는 뜻으로 해석됩니다.

기대심리가 상승한 지 3~4개월 후부터는 산업 생산 증가세보다 가계부채 증가세가 더욱 크게 나타났습니다.

주택가격에 대한 과열된 기대심리가 단순한 자산 가격 상승을 넘어, 과도한 신용 팽창도 유발할 수 있단 뜻으로 해석됩니다.

기대심리를 잘 관리해야 금융 시스템 안정도 지킬 수 있다는 의미입니다.

보고서는 금리나 각종 대출 규제가 기대심리에 강한 영향을 주는 점도 확인했습니다.

금리 인하와 함께 LTV, DTI 완화 같은 거시건전성 정책이 동시에 완화된 국면에서는 기대심리 자극 효과가 크게 확대되는 걸로 확인되었습니다.

반면, 규제가 강화된 경우에는 기대심리의 반응이 제한적으로 나타났습니다.

금리를 낮추는 통화정책 완화 시기에 주택가격 기대심리의 과열을 억제하기 위해선 거시건전성 정책과의 공조가 중요하다는 겁니다.

보고서는 “어려운 국내 경기 상황으로 금리 인하 기조에 있는 가운데, 2025.2월을 저점으로 주택가격 기대심리가 상승 추세로 돌아섰다”면서 “우리나라는 이미 GDP 대비 가계부채비율이 높은 수준에 달해 있는 만큼 유기적인 정책 공조를 통해 주택가격 기대심리가 더 이상 자극되지 않도록 유의할 필요가 있다”고 강조했습니다.

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송수진 ([email protected])