이재명 대통령이 6월 5일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. 사진=연합뉴스
부동산은 역대 대한민국 정부를 통틀어 가장 뜨거운 화두였다. 민생과 직결되는 탓에 중요성이 크지만 그만큼 정치권에는 ‘지지율 폭락’을 불러올 수 있는 뇌관이었다. 정책은 정치 갈등에 소모되기 일쑤였다.
갑작스러운 비상계엄 이후 ‘이재명 대세론’이 부상하면서 부동산 시장에선 우려가 제기됐다. 그동안 자산 및 소득 분배에 목소리를 높였던 그였던 데다 문재인 정부 당시 쏟아진 규제책으로 인해 매매 및 임대차 시장 왜곡이 발생했던 전례 때문이었다.
그런데 21대 대선에 출사표를 던진 이재명 대통령은 예전과 달랐다. 기점은 더불어민주당 민생연석회의에서 20대 민생 의제로 ‘전세 계약갱신권 10년 연장’ 법안이 발의됐을 때였다. 논란이 많았던 이 법안에 대해 이재명 당시 당대표는 “말 그대로 논의해보자는 의제일 뿐 당 공식 입장이 아니며 개인적으로 바람직하지 않다는 의견”이라고 선을 그었다. 얼마 뒤 나온 공약을 통해 유권자와 전문가들은 ‘이재명 정부’의 방향성이 규제보다 공급에 방점을 찍고 있다는 사실을 확인할 수 있었다.
6월 3일 이재명 후보가 21대 대통령으로 당선된 직후 한경비즈니스는 학계부터 건설사까지 업계 부동산 전문가 10명을 대상으로 설문을 진행했다. 설문에 참여한 전문가들은 새 정부의 주택 공급정책과 지방균형 정책을 핵심으로 보고 있었다. 그러나 그 효과에 대해서는 입장이 갈렸다.
동시에 이 대통령이 과연 ‘규제의 칼’을 쥐려는 유혹을 피할 수 있을지도 관심사다. 최근 달라진 그의 포지션이 표를 얻기 위한 가면이 아니라 하더라도 “집값을 올려놨다”는 비난에 어떤 정부도 자유롭게 행동하지 못했기 때문이다. 재건축 공급 규모 제한적
전문가들이 짚은 새 정부의 핵심 정책은 대체로 재건축·재개발 및 택지개발을 통한 주택공급 강화, 그리고 지방균형 발전으로 요약된다. 도심은 재건축 등 정비사업 물량이 대부분이며 수도권 택지는 2기신도시 공급이 끝나가는 가운데 3, 4기 신도시 물량이 기대된다.
차이는 재건축·재개발로 인한 물량이 당장은 유동적이거나 적을 것으로 예상되는 반면 3기신도시는 비교적 빠른 공급이 가능하다는 것이다. 증권 애널리스트 출신인 이상우 인베이드투자자문 대표와 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 박지민 월용청약연구소 대표 등 수도권 핵심지역 물량이 제한적일 것이라고 답변한 전문가들은 대체로 도심 재건축·재개발로 인한 공급에 회의적인 입장이었다.
택지지구에 개발되는 아파트 단지와 달리 도시정비사업은 기존 조합원분이 있다. 사업속도도 문제다. 인허가 과정에서 변수가 많고 재건축초과이익환수제, 기부채납, 임대 공급 등 그동안 사업 추진 속도를 늦췄던 요인들도 여전히 존재한다. 강영훈 대표는 “공급 규모가 얼마나 될지 가늠할 수가 없다”, 이상우 대표도 “주택공급을 단기간에 늘릴 수는 없을 것”이라고 답변했다.
그 외 전문가들도 대부분 공급 규모가 불확실하거나 기대보다 축소될 것이라는 분석이다. 이재명 대통령은 대선후보 당시 구체적인 주택공급 목표치를 제시한 적은 없지만 “공급이 제대로 되려면 5년간 250만 호, 매년 50만 호가 성립되어야 할 것”이라고 발언한 바 있다. 그보다는 공급물량이 적을 것이란 의미다.
그러나 이 대통령이 도심과 1기신도시 재건축 용적률 완화 의지를 밝힌 만큼 임기 말에 접어들어서는 가시적인 효과도 기대된다. 당장은 3기신도시 공급 속도가 결정적이다. 조영광 대우건설 연구원은 “현재 공급이 개시된 3기신도시 공급을 촉진시킬 것으로 예상하며 현실화 여부는 미지수지만 충성 지지층인 수도권 4050세대가 바라는 4기신도시 추가 택지 발표, 1기신도시 재정비를 가속화할 것”이라고 분석했다. 조 연구원은 “서울은 오세훈 시장 임기인 내년 6월까지 사업진도를 밟아나가며 3~5년 후 재건축 단지의 공급이 증가할 가능성이 있다”고 덧붙였다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장은 “1기신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)의 노후 인프라를 전면 재정비할 것임을 밝힌 만큼 선도지구를 시작으로 사업이 속도를 낼 것으로 예상된다”고 설명했다. 지방은 공급보다 수요 진작
반면 지방은 이미 미분양이 축적돼 있고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기의 직격탄을 맞은 만큼 공급보다 수요 진작 정책에 집중될 것으로 전망했다. 대선 기간 화제가 됐던 세종시 집무실 이전과 광역교통망 확충, ‘5극 3특’(5대 초광역권·3대 특별자치도) 공약도 지방경제를 활성화할 방안으로 주목받았다.
그럼에도 상승 또는 양극화 흐름을 이어갈 서울과 달리 지방 주택시장은 침체한 상황이 지속될 것으로 보인다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 등 상당수 전문가가 하락 또는 침체를 점쳤다. 이은형 연구위원은 “최근의 지역균형발전 정책은 지방을 수도권 수준으로 활성화하기보다 일부 지역의 공동화를 막고 젊은 인구 유출을 막기 위한 방편의 차원에서 접근해야 한다”고 말했다.
다만 세종시나 수도권 인접지역(GTX플러스 노선) 등 호재가 있는 거점도시 또는 공급부족 구간에 들어서는 울산 등 일부 광역시는 오르는 양극화 흐름을 예측하는 전문가도 있다. 한문도 명지대 대학원 실물투자분석과 겸임교수는 “하반기 약보합 또는 조정 후 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출조건 완화 및 미분양 정책에 따라 바닥에 다다른 뒤 2026년부터 변곡점을 형성할 가능성이 있다”고 전망했다.
이에 비해 세제완화에 대한 전문가 전망은 각각 차이를 보인다. 그동안 이 대통령의 정책 방향이 바뀌었던 만큼 예측이 쉽지 않은 분위기다. 결국 집값이 오르면 새 정부도 다주택자를 중심으로 다시 세금 중과를 강화할 거란 주장도 나온다. 그러나 수요분산을 위해 촘촘한 핀셋형 규제가 필요하다는 지적이다.
권대중 교수는 2009년 이명박 정부 당시 시행했던 미분양 주택 구입 시 취득세, 양도소득세 감면 정책을 다시 추진할 필요가 있다는 입장이다. 윤지해 부동산R114 연구원은 “지난 정부에서 주택 수 개념의 중과세를 가액 기준으로 변경하려는 시도들이 무산되면서 여전히 주택 수 중심의 중과세 조치가 시행 중인 상황”이라며 “중과와 완화적 스탠스에 대한 균형 감각이 중요한 시점이므로 거래세(취득세·양도세)는 낮추지만 보유세(재산세·종부세)는 강화하는 방향성이 적절하다”고 밝혔다.
반면 대출규제에 대해서는 7월 1일 스트레스DSR 3단계가 예정대로 시행되는 등 가계부채 관리 차원에서 전 정부의 기조가 유지된다는 의견이 대세다. 함영진 랩장은 “침체된 지방시장을 대상으로 한 규제완화는 있을 수 있으나 현재 기준금리 인하 시기에 들어섰고 주택담보대출은 계속 늘고 있어 차주의 상환능력하의 대출운용 기조는 이어갈 것”이라고 예상했다.
