오는 7월부터 시행될 ‘스트레스 DSR 3단계’가 가계대출 시장에 큰 변화를 예고하고 있다.
이번 조치는 사실상 모든 가계대출을 대상으로 하는 대출 규제의 완성 단계로 기존 주택담보대출 외에도 전 금융권의 모든 가계대출에 스트레스 금리 1.0~1.5%포인트를 추가 적용해 대출 금액을 대폭 축소 시킬 예정이다.
이에 따라 대출 여력이 줄어드는 가구들이 크게 영향을 받을 것으로 보인다.
21일 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “서울의 강남3구, 용산, 마포, 성동 등 주요 지역은 이미 자산 여력이 큰 계층이 주도하는 ‘똘똘한 한 채 보유 시장’으로 변모한 상태”라며 “이들 지역은 대출에 의존하는 비율이 낮고 자금 조달 여력이 크기 때문에 스트레스 DSR 확대의 영향은 상대적으로 제한적”이라고 전망했다.
특히 서울 고가 아파트 매수자의 80%가 대출 없이 현금으로 거래를 진행해왔다는 점에서 대출 규제가 이들 시장에 미치는 영향은 작을 것으로 분석된다. 다만 중간 가격대 아파트나 추격 매수 수요가 있는 단지에서는 거래가 감소할 가능성이 커졌다.
양 수석은 “수도권의 인기 지역인 분당, 과천, 하남 등은 여전히 교육과 교통 인프라가 뛰어난 지역으로 자산가 선호도가 높다”며 “이러한 지역에서는 재건축 단지와 선도지구 지정 지역을 중심으로 꾸준한 수요가 이어질 것으로 보인다”고 전했다.
그러나 DSR 3단계 시행으로 대출 규제의 영향을 받는 일부 매수자들의 심리적 위축은 불가피하다. 이에 따라 단기적으로 거래량이 감소할 수 있으며 장기적으로는 자금 여력이 충분한 대출 수요층이 중심이 돼 시장이 선별적으로 재편될 가능성이 크다고 분석했다.
지방 중소도시와 외곽 지역은 이번 스트레스 DSR 3단계 규제의 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 이 지역들은 상대적으로 소득 수준이 낮고 대출 비중이 높은 수요층이 많기 때문이다.
양 수석은 “금리가 상향 조정되면 대출 가능 금액이 급격히 줄어들게 돼 실수요층의 대출 여력이 크게 감소할 수 있다”며 “특히 3월 말 기준으로 전국의 미분양 주택 6만8920가구 중 76%인 5만2392가구가 지방에 집중돼 있는 상황으로 공급 부족과 수요 감소가 동시에 발생할 가능성이 높아 지방 부동산 시장은 침체를 겪을 우려가 크다”고 지적했다.
서울과 수도권 주요 지역은 자산가 중심의 수요가 여전히 유지될 것으로 보이며 대출 규제에도 불구하고 가격 방어력이 강할 것으로 예상된다.
또한 기준금리 인하와 공급 부족 우려 등으로 집값 상승 기대감이 반영되면서 점진적인 상승세가 지속 될 가능성도 있다.
반면 지방 중소도시의 경우 대출 감소로 인해 실수요 위축이 심화 될 것으로 보이며, 이는 지역 간 양극화가 더욱 심화되는 원인이 될 수 있다.
양 수석은 “스트레스 DSR 3단계 시행 전에는 ‘막차 수요’가 이미 반영되고 있으며 시행 이후에는 거래량이 크게 감소할 가능성이 있다”며 “실수요자들에게는 내 집 마련 기회를 차단하는 효과가 클 수 있다”고 말했다.
이에 따라 전문가들은 DSR 기준에 실수요자 우대 가산금리 조정과 청년 및 신혼부부를 위한 예외 조항 신설 등 정책적 대응이 필요하다는 목소리를 내고 있다.
이번 조치는 사실상 모든 가계대출을 대상으로 하는 대출 규제의 완성 단계로 기존 주택담보대출 외에도 전 금융권의 모든 가계대출에 스트레스 금리 1.0~1.5%포인트를 추가 적용해 대출 금액을 대폭 축소 시킬 예정이다.
이에 따라 대출 여력이 줄어드는 가구들이 크게 영향을 받을 것으로 보인다.
21일 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “서울의 강남3구, 용산, 마포, 성동 등 주요 지역은 이미 자산 여력이 큰 계층이 주도하는 ‘똘똘한 한 채 보유 시장’으로 변모한 상태”라며 “이들 지역은 대출에 의존하는 비율이 낮고 자금 조달 여력이 크기 때문에 스트레스 DSR 확대의 영향은 상대적으로 제한적”이라고 전망했다.
특히 서울 고가 아파트 매수자의 80%가 대출 없이 현금으로 거래를 진행해왔다는 점에서 대출 규제가 이들 시장에 미치는 영향은 작을 것으로 분석된다. 다만 중간 가격대 아파트나 추격 매수 수요가 있는 단지에서는 거래가 감소할 가능성이 커졌다.
양 수석은 “수도권의 인기 지역인 분당, 과천, 하남 등은 여전히 교육과 교통 인프라가 뛰어난 지역으로 자산가 선호도가 높다”며 “이러한 지역에서는 재건축 단지와 선도지구 지정 지역을 중심으로 꾸준한 수요가 이어질 것으로 보인다”고 전했다.
그러나 DSR 3단계 시행으로 대출 규제의 영향을 받는 일부 매수자들의 심리적 위축은 불가피하다. 이에 따라 단기적으로 거래량이 감소할 수 있으며 장기적으로는 자금 여력이 충분한 대출 수요층이 중심이 돼 시장이 선별적으로 재편될 가능성이 크다고 분석했다.
지방 중소도시와 외곽 지역은 이번 스트레스 DSR 3단계 규제의 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 이 지역들은 상대적으로 소득 수준이 낮고 대출 비중이 높은 수요층이 많기 때문이다.
양 수석은 “금리가 상향 조정되면 대출 가능 금액이 급격히 줄어들게 돼 실수요층의 대출 여력이 크게 감소할 수 있다”며 “특히 3월 말 기준으로 전국의 미분양 주택 6만8920가구 중 76%인 5만2392가구가 지방에 집중돼 있는 상황으로 공급 부족과 수요 감소가 동시에 발생할 가능성이 높아 지방 부동산 시장은 침체를 겪을 우려가 크다”고 지적했다.
서울과 수도권 주요 지역은 자산가 중심의 수요가 여전히 유지될 것으로 보이며 대출 규제에도 불구하고 가격 방어력이 강할 것으로 예상된다.
또한 기준금리 인하와 공급 부족 우려 등으로 집값 상승 기대감이 반영되면서 점진적인 상승세가 지속 될 가능성도 있다.
반면 지방 중소도시의 경우 대출 감소로 인해 실수요 위축이 심화 될 것으로 보이며, 이는 지역 간 양극화가 더욱 심화되는 원인이 될 수 있다.
양 수석은 “스트레스 DSR 3단계 시행 전에는 ‘막차 수요’가 이미 반영되고 있으며 시행 이후에는 거래량이 크게 감소할 가능성이 있다”며 “실수요자들에게는 내 집 마련 기회를 차단하는 효과가 클 수 있다”고 말했다.
이에 따라 전문가들은 DSR 기준에 실수요자 우대 가산금리 조정과 청년 및 신혼부부를 위한 예외 조항 신설 등 정책적 대응이 필요하다는 목소리를 내고 있다.